Mietrecht – Zu den Voraussetzungen unter denen das Gericht bei Feststellung der ortsüblichen Miete die Vermutungswirkung eines qualifizierten Mietspiegels berücksichtigen kann.

Bei der dem Tatrichter obliegenden Prüfung, ob eine konkret vom Vermieter verlangte Mieterhöhung nach § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB ) tatsächlich berechtigt ist, darf die ortsübliche Vergleichsmiete nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 Zivilprozessordnung (ZPO)) hinreichenden Weise ermittelt haben. Dabei ist der Tatrichter im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung nicht auf das im Erhöhungsverlangen des Vermieters genannte Begründungsmittel im Sinne des § 558a Abs. 2 BGB beschränkt.

Existiert ein ordnungsgemäßer Mietspiegel (§ 558c BGB, § 558d BGB ), der Angaben für die in Rede stehende Wohnung enthält, so darf dieser vom Tatrichter berücksichtigt werden.

Dabei kommt bei einem Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist (§ 558d Abs. 1 BGB; qualifizierter Mietspiegel), die in § 558d Abs. 3 BGB vorgesehene Vermutung zur Anwendung. Der Gesetzgeber misst einem solchen Mietspiegel eine besondere Gewähr für die Richtigkeit und Aktualität der in ihm enthaltenen Daten und breite Akzeptanz zu. Aus diesen Gründen wird von Gesetzes wegen vermutet (§ 292 ZPO), dass die im qualifizierten, die zeitlichen Vorgaben des § 558d Abs. 2 BGB einhaltenden Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

Voraussetzung für das Eingreifen der gesetzlichen Vermutung des § 558d Abs. 3 BGB ist jedoch, dass der vom Tatrichter herangezogene Mietspiegel die Tatbestandsmerkmale des § 558d Abs. 1 BGB

unstreitig, offenkundig (§ 291 ZPO) oder nachweislich

erfüllt ...

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