Die “Sozialcharta” des Wohnungsverkäufers

Wenn sich bei einem Verkauf von Wohnungen der Käufer gegenüber dem Verkäufer in einer “Sozialcharta” verpflichtet, Mieterhöhungen im Durchschnitt über alle betroffenen Wohnungen in Zukunft nur in einem bestimmten Umfang vorzunehmen, können sich die Mieter der verkauften Wohnungen bei Mieterhöhungen nicht selbst auf die Kappungsgrenze der Sozialcharta berufen, und es berührt nicht die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, wenn die Vermieterin darin den einzelnen Mietern keine Auskunft über die Mieten aller anderen Wohnungen erteilt.

Auch anhand der Grundsätze von Treu und Glauben lässt sich kein anderes Ergebnis ableiten, wenn in der Öffentlichkeit wegen einer mehrdeutig auslegbaren Medienerklärung der Eindruck entstanden sein sollte, die Mieter könnten sich insoweit selbst auf die Sozialcharta berufen, obwohl das Gegenteil von Verkäufer und Käufer ausdrücklich vereinbart wurde.

In dem hier vom Landgericht Stuttgart entschiedenen Fall war das Erhöhungsverlangen des (neuen) Vermieters formell rechtmäßig. Unstreitig waren die Angaben gem. § 558 a Abs. 2 und Abs. 3 BGB im Bezug auf die Merkmale der Wohnung ausreichend.

Der Vermieter musste keine Angaben dazu machen, ob die in der Sozialcharta verankerte Kappungsgrenze bezüglich der durchschnittlichen Mieterhöhung der Bestandsmieten eingehalten worden war. Diese Verpflichtung, die das erwerbende Konsortium gegenüber der Veräußerin der Wohnungen im Wege der Sozialcharta eingegangen war, ist nicht Bestandteil des Mietvertrages der Parteien geworden.

Die vertragliche Verpflichtung, die das erwerbende Konsortium gegenüber der Konzernmutter der Käuferin im Hinblick auf die Mieterhöhungen eingegangen war, entfaltet bezüglich der vereinbarten Kappungsgrenze der Mieterhöhungen keine Drittwirkung zugunsten der Bestandsmieter.

Ein Vertrag zugunsten Dritter gem. § 328 BGB liegt nicht vor ...

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