Zum Vorkaufsrecht des Mieters bei dem Verkauf eines Wohnhauses

Der Bundesgerichtshof hat am 22. November 2013 (V ZR 96/12) für den Verkauf eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks entschieden, dass das Vorkaufsrecht des Mieters grundsätzlich nicht entsteht, wenn erst der Erwerber Wohnungseigentum begründet. Dies soll in der Regel auch bei dem so genannten Erwerbermodell gelten, wenn also die Erwerber beabsichtigen, die neu geschaffenen Wohnungseigentumseinheiten selbst zu nutzen. Die Konsequenzen der Entscheidung:

Die Ausgangslage

Der transaktionsbegleitende Rechtsanwalt wird bei dem Verkauf von vermieteten Wohnimmobilien regelmäßig mit der Frage des Bestehens eines mieterseitigen Vorkaufsrechts konfrontiert. Ein Blick in das Gesetz kann dabei noch keine hinreichende Antwort zu liefern. Es gewährt dem Mieter in § 577 Abs. 1 BGB ein Vorkaufsrecht, wenn vermietete Wohnräume an einen Dritten verkauft werden, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll.

Es fällt auf, dass der Gesetzeswortlaut bereits die Absicht zur Begründung von Wohnungseigentum ausreichen lässt („soll“). Wessen Absicht aber meint das Gesetz? Die des Verkäufers und/oder die des Käufers? Wie konkret muss diese Absicht sein? Reicht die rein innere Absicht oder muss sie sich – mit der wohl ganz überwiegenden Rechtsansicht – nach außen erkennbar objektiv manifestieren? Wie konkret muss sie sich nach außen manifestieren? Reicht jede eindeutige Äußerung der Umwandlungsabsicht oder muss gar eine beurkundete Teilungserklärung vorliegen?

Denkbar ungenau ist das Gesetz auch in gegenständlicher Hinsicht: Meint etwa der Verkauf von „Wohnräumen“ nur den Verkauf von Wohneinheiten (gesondert oder en bloc)? Oder ist auch der Verkauf eines Grundstücks mit dem aufstehenden Wohngebäude als Ganzes erfasst? Verlangt nicht schon das allgemeine Bestimmtheitsgebot bzw ...

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