Mietrecht – Zum Vorkaufsrecht des Mieters bei dem Verkauf eines ungeteilten Mietshauses.

Das Vorkaufsrecht des Mieters entsteht gemäß § 577 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB ) grundsätzlich nicht, wenn ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück verkauft wird und erst die Erwerber durch Teilungsvereinbarung gemäß § 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Wohnungseigentum begründen. Das gilt in der Regel auch dann, wenn die Erwerber beabsichtigen, die neu geschaffenen Einheiten jeweils selbst zu nutzen (sogenanntes "Erwerbermodell").

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 22.11.2013 – V ZR 96/12 – entschieden.

In dem dem Verfahren zugrunde liegenden Fall war die Beklagte Eigentümerin eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks. Eine der vier in dem Gebäude vorhandenen Wohnungen vermietete sie an die Klägerin. Nachdem das zuständige Landratsamt die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt hatte, verkaufte die Beklagte den ungeteilten Grundbesitz am 11.03.2009 an drei Erwerber zum Preis von 120.000 €. Diese ließen noch am gleichen Tag und bei demselben Notar eine Teilungsvereinbarung gemäß § 3 WEG beurkunden. Mit Erklärung vom 14.03.2011 übte die Klägerin gegenüber der Beklagten das auf § 577 Abs. 1 S. 1 BGB gestützte Vorkaufsrecht aus. Mit ihrer Klage will sie feststellen lassen, dass zwischen ihr und der Beklagten ein Kaufvertrag über die von ihr gemietete Wohnung zum Preis von 30.000 € zustande gekommen ist.

Landgericht (LG) und Oberlandesgericht (OLG) haben die Klage abgewiesen.

Der unter anderem für Verträge über Grundstücke unter Einschluss des Vorkaufsrechts zuständige V. Zivilsenat des BGH hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen. Er hat entschieden, dass das Vorkaufsrecht bei dem Verkauf eines ungeteilten Grundstücks vor Begründung des Wohnungseigentums im Grundsatz nur dann entsteht, wenn sich der Veräußerer gegenüber den Erwerbern vertraglich verpflichtet, seinerseits die Aufteilung gemäß § 8 WEG durchzuführen ...

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