Das Vorkaufsrecht des Mieters beim Verkauf eines ungeteilten Grundstücks

Das Vorkaufsrecht eines Mieters bei dem Verkauf eines ungeteilten Grundstücks vor Begründung des Wohnungseigentums kann im Grundsatz nur dann entsteht, wenn sich der Veräußerer gegenüber den Erwerbern vertraglich verpflichtet, seinerseits die Aufteilung gemäß § 8 WEG durchzuführen. Es ist regelmäßig nicht ausreichend, wenn die Erwerber die Teilung durchführen.

So hat der Bundesgerichtshof in dem hier vorliegenden Fall entschieden und die Revision einer Mieterin zurückgewiesen, die mit ihrer Klage feststellen lassen wollte, dass zwischen ihr und der beklagten Wohnungseigentümerin ein Kaufvertrag über die von ihr gemietete Wohnung zum Preis von 30.000 € zustande gekommen ist. Mit Erklärung vom 14. März 2011 übte die Klägerin gegenüber der Beklagten das auf § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB gestützte Vorkaufsrecht aus. Das Landgericht Essen und das Oberlandesgericht Hamm haben die Klage abgewiesen. In dem zugrunde liegenden Verfahren war die Beklagte Eigentümerin eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks. Eine der vier in dem Gebäude vorhandenen Wohnungen vermietete sie an die Klägerin. Nachdem das zuständige Landratsamt die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt hatte, verkaufte die Beklagte den ungeteilten Grundbesitz am 11. März 2009 an drei Erwerber zum Preis von 120.000 €. Diese ließen noch am gleichen Tag und bei demselben Notar eine Teilungsvereinbarung gemäß § 3 WEG beurkunden.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs entsteht das Vorkaufsrecht bei dem Verkauf eines ungeteilten Grundstücks vor Begründung des Wohnungseigentums im Grundsatz nur dann, wenn sich der Veräußerer gegenüber den Erwerbern vertraglich verpflichtet, seinerseits die Aufteilung gemäß § 8 WEG durchzuführen. Darüber hinaus muss die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar sein ...

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