Tricks der Bauträger: Trennung von Abnahme und Übergabe

In aktuellen Bauträgerverträgen findet sich immer häufiger ein neuer Trick der Bauträger, der wesentliche Rechte des Käufers verletzt oder gefährdet und damit das Risiko beim Kauf vom Bauträger erhöht. Der Käufer ist verpflichtet, das bezugsfertige, aber noch nicht vollständig fertiggestellte oder noch nicht vollständig mangelfreie Objekt abzunehmen (Teilabnahme). Der Verkäufer ist aber nicht verpflichtet, dem Käufer das bezugsfertige und abgenommene Objekt gegen Zahlung der bei Bezugsfertigkeit fälligen Kaufpreisraten auch zu übergeben. Die Übergabe soll vielmehr erst nach vollständiger, mangelfreier Fertigstellung des Objektes gegen Zahlung des vollständigen Kaufpreises erfolgen. Diese Vertragsgestaltung ist für den Käufer nicht nur rechtlich und wirtschaftlich nachteilig. Sie führt in der Praxis darüber hinaus nicht selten dazu, dass der Käufer wesentliche, vom Gesetzgeber zwingend vorgeschriebene Sicherungsrechte verliert.

Die rechtlichen und wirtschaftlichen Nachteile sind offensichtlich. Mit der Abnahme endet u.a. die Vorleistungspflicht des Bauträgers, beginnt die Verjährungsfrist für die abgenommenen Gewerke, die Gefahrtragung geht auf den Käufer über und die Beweislast für sichtbar werdende Mängel der abgenommenen Gewerke wechselt vom Bauträger zum Käufer. Der Käufer trägt weiterhin die Belastungen aus der Finanzierung der Immobilie, kann die Immobilie aber weder selbst nutzen noch vermieten. Die über diese rechtlichen und wirtschaftlichen Nachteile hinausgehenden Gefahren einer solchen Vertragsgestaltung sind dagegen weniger offensichtlich; sie zeigen sich erst bei der Durchführung des Vertrages ...

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