Bordellverbot als beschränkt persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch

Die Eintragungsbewilligung “In dem auf dem Grundstück errichteten Gebäude dürfen keine Dirnenpensionen eingerichtet und betrieben werden. Die Wohnräume dürfen nicht an Bardamen oder Personen überlassen werden, welche der Unzucht nachgehen bzw. häufig wechselnden Geschlechtsverkehr ausüben.” verstößt gegen den sachenrechtlichen und grundbuchverfahrensrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz.

Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat es dabei dahinstehen lassen, ob das Grundbuch bereits wegen der dortigen Eintragung als solcher unrichtig, da zu unbestimmt ist. Für den Eintragungsvermerk als solchen genügt die gesetzliche Bezeichnung des Rechts, wenn diese den wesentlichen Rechtsinhalt kennzeichnet. Bei Rechten dagegen, die – wie das bei einer Grunddienstbarkeit der Fall ist – einen verschiedenartigen Inhalt haben können, ist eine nähere, zumindest schlagwortartige Bezeichnung für den Eintragungsvermerk notwendig. Zu erwähnen ist in diesem Zusammenhang, dass in der von der beklagten Stadt zitierten Entscheidung eines weiteren Senats des OLG Karlsruhe die Dienstbarkeit im Grundbuch lediglich mit den Worten “wegen Verwendung des Grundstücks” umschrieben worden war und dies für den Eintragungsvermerk als ausreichend erachtet wurde. Die dortige Dienstbarkeit wegen Verwendung betraf jedoch insbesondere ein allumfassendes Gewerbeverbot und der seinerzeit zuständige Senat hat solche generellen Verbote von der Untersagung einzelner konkreter Handlungen (dortiges Gegenbeispiel: Verkauf von Bier, Benzin und Gas) abgegrenzt.

Das hier formulierte Verbot erscheint jedoch eher speziell und auf eine konkrete Konstellation bezogen zu sein. Denn es ist nicht eine bestimmte Tätigkeit generell verboten. Insbesondere ist nicht die Vermietung generell verboten, sondern nur an bestimmte Personen. Auch die gewerbliche Nutzung ist nicht generell verboten, sondern nur der Betrieb einer “Dirnenpension”.

Die Eintragungsbewilligung ist nicht ausreichend bestimmt ...

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