Aus unwirksamer Befristung des Mietvertrages wird Kündigungsverzicht

Unwirksame Klauseln in Mietverträgen sind ein Dauerthema. Aktuell hat der Bundesgerichtshof darüber entschieden, wie ein Mietvertrag ausgelegt werden kann, der eine unwirksame Befristung enthält.

Der beklagte Mieter mietete von der Klägerin ab dem 01.11.2004 eine Wohnung. Der Vertrag enthält folgende individualvertraglich vereinbarte Bestimmung:

“Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 1. November 2004 und endet am 31. Oktober 2011, wenn es nicht verlängert wird mit 2 x 3-jähriger Verlängerungsoption.“

Mit Schreiben vom 28.01.2011 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31.08.2011. Mit Schreiben vom 02.10.2012 kündigte sie fristlos. Ihrer Räumungsklage wurde vom Amtsgericht Waldshut-Tiengen aufgrund der Eigenbedarfskündigung stattgegeben. Die hiergegen eingelegte Berufung zum Landgericht Waldshut- Tiengen wurde zurückgewiesen.

Die Revision des Beklagten hatte nun Erfolg.

Die im Mietvertrag vorgesehene Befristung ist unwirksam. Denn die Befristung eines Mietvertrags über Wohnraum ist gemäß § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB nur zulässig, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit als Wohnraum für sich oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen nutzen will oder die Absicht hat, die Räume zu beseitigen oder so wesentlich zu verändern oder instand zu setzen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor, so dass die Befristung unwirksam ist. Gemäß § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB gilt der Vertrag deshalb als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Infolge der Unwirksamkeit der vereinbarten Befristung ist eine planwidrige Vertragslücke entstanden, die im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung zu schließen ist.

Die Parteien haben mit der Befristung des Vertrages eine beiderseitige langfristige Bindung bezweckt ...

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