Die ortsübliche Vergleichsmiete: Anforderungen an ein Sachverständigengutachten

Im Rahmen von Mieterhöhungsverlangen kann Streit darüber entstehen, wann ein Gutachten als ungeeignet zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete angesehen werden muss. Hierzu hat sich nun der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung geäußert.

Die Beklagten sind Mieter von Doppelhaushälften der Klägerin in Ahlen. Die Mietobjekte gehören zu der in den Jahren 1910 bis 1924 durch die Bergwerksgesellschaft Westfalen errichteten “Zechensiedlung Neustadt”, die bis zur Schließung der Zeche “Westfalen” im Jahr 2000 subventioniert und fast ausschließlich von Bergleuten bewohnt war. Die Siedlung besteht aus überwiegend älterer Bausubstanz im gleichförmigen Siedlungsstil und steht wegen ihres Charakters als Gartenstadt unter Denkmalschutz. Im Jahr 2005 verlangte die Klägerin unter Bezugnahme auf den Mietspiegel von Ahlen für eine Vielzahl ihrer Mietobjekte in der Zechensiedlung die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete. Die Beklagten erteilten die Zustimmung nicht. Daraufhin erhob die Vermieterin Klagen auf Zustimmung zur Mieterhöhung.

Das Amtsgericht Ahlen hat die Klagen abgewiesen. Es hat die ortsübliche Vergleichsmiete mit Hilfe eines Sachverständigen anhand des (einfachen) Mietspiegels von Ahlen ermittelt und ist zu dem Ergebnis gekommen, dass diese niedriger als die bisher gezahlte Miete ist und somit kein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung besteht. Das Landgericht Münster als Berufungsgericht hat die erstinstanzlichen Urteile abgeändert und den Klagen (in zwei Fällen ganz, in einem Fall teilweise) stattgegeben. Es hat sich auf ein Sachverständigengutachten gestützt, das ausschließlich Wohnungen der Klägerin aus der ehemaligen Zechensiedlung als Vergleichsobjekte herangezogen hat.

Der Bundesgerichtshof sah dies anders ...

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