Erschließung vs. Notwegerente – Baulast vs. Grunddienstbarkeit

Es fällt Grundstückseigentümern, aber auch Nachbarn und sogar Behörden, mitunter schwer, die unterschiedliche rechtliche Bedeutung von Baulast und beschränkt persönlicher Dienstbarkeit auseinanderzuhalten. Zur Verdeutlichung sei eine aktuelle Entscheidung des OLG Koblenz (Beschluss vom 22.03.2013, Az. 3 U 117/13) herangezogen. Hier wurde zu Lasten eines Hauseigentümer eines Hinterliegergrundstücks, dem ein Notwegerecht an der auf dem Grundstück des Nachbarn gelegenen Einfahrt zusteht, entschieden, dass eine Baulast zu seinen Gunsten und zu Lasten des Nachbargrundstücks der Geltendmachung einer Notwegerente nicht entgegensteht. Wäre die Zuwegung gleichwohl mit einer im Grundbuch des Nachbargrundstücks eingetragenen beschränkt persönlichen Dienstbarkeit gesichert, entfiele zumindest – je nach Vereinbarung – die gesetzlich geschuldete Notwegerente, vgl. § 917 Abs. 2 BGB. Regelmäßig wird jedoch ein Nutzungsentgelt in der der Dienstbarkeit zu Grunde liegenden Vereinbarung zwischen Hauseigentümer und Nachbarn festgelegt, soweit sich dies nicht aus dem Gesetz ergibt. Dieser Unterschied ergibt sich aus den Unterschiedlichen Zielrichtungen von Baulast und Grunddienstbarkeit:

Abgrenzung von Baulast und Dienstbarkeit

Baulasten sind durch Eigentumsberechtigte freiwillig übernommene öffentlich-rechtliche Verpflichtungen hinsichtlich eines grundstückbezogenen Tuns, Duldens oder Unterlassens, was nicht direkt öffentlich-rechtlichen Vorschriften folgt. Sie ermöglicht der Baubehörde bei der Erteilung von Genehmigungen, Ausnahmen von bauordnungsrechtlichen Vorschriften zu gestatten, so dass ein Vorhaben oder Bebauung von der Genehmigungsbehörde gestattet werden kann, was ohne jene Baulast nicht zulässig wäre. Dem Eigentümer des durch die Baulast begünstigten Grundstücks erwächst aus der Baulast unmittelbar gegenüber dem belasteten Grundstückseigentümer keine Rechte, die Pflichten aus der Baulast werden durch die Baugenehmigungsbehörde durchgesetzt ...

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