Neues Mietrecht – Modernisierung nach altem oder neuem Recht?

Mietrecht, Wirtschaftsrecht, Zivilrecht

Modernisierungen der Mietsache oder eines gesamten Gebäudes sind seit jeher ein Streitthema im Wohnraummietrecht. Dies liegt nicht zuletzt an der Erhöhungsmöglichkeit der Miete nach § 559 BGB – bis zu 11% der Modernisierungskosten jährlich und unabhängig von einer vorherigen Mieterhöhung.

Am 1. Mai 2013 ist das neue Mietrecht in Kraft getreten und mit ihm auch Neuregelungen im Hinblick auf die Modernisierungsvorschriften.

Die vormals in § 554 a.F. BGB gewachsenen Ansichten der Rechtsprechung und die früher geltenden Regeln zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen sind durch die neu eingefügten Vorschriften der §§ 555a -555f BGB in Inhalt und Systematik geändert worden.

Nunmehr ist es für Mieter deutlich schwieriger tragkräftige Argumente gegen die Duldungspflicht vorzubringen. Schon nach der alten Regelung bestand eine generelle Duldungspflicht des Mieters, sofern die baulichen Maßnahmen des Vermieters zu einer Verbesserung der Mietsache (bessere Benutzung oder Erhöhung des Gebrauchswertes) führten und keine Luxusmodernisierung darstellten. Jedoch konnte noch im April 2013 ein Mieter der Duldungsverpflichtung mit dem Argument der finanziellen Härte begegnen. Dieser Umstand hat sich durch die Mietrechtsreform gewandelt.

Den Gesetzesmaterialien und den Angaben des Bundesministeriums der Justiz ist zu entnehmen, dass es ein besonderes Anliegen der zum Gesetz führenden Mehrheiten im Bundestag war, zukünftig dem Vermieter mehr Planungssicherheit in der Bauphase zuzugestehen. Ein „Hinausmodernisieren“ sei jedoch nicht zu befürchten, da der Mieter seine schlechte finanzielle Konstitution im Mieterhöhungsverfahren zur Geltung bringen könne und damit seiner Kostentragungspflicht am Modernisierungsaufwand weiterhin entgehen könne. Auf die Haken und Ösen der Nichteinhaltung von Fristen sei in diesem Zusammenhang (vgl. § 555d Abs.3 BGB)aufmerksam gemacht ...

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