Gewährleistung beim Haus- bzw. Wohnungskauf – Grundwasserbelastung als Sachmangel?

Ein von einem Verkäufer erworbenes Hausgrundstück ist auch dann mit einem Sachmangel i.S. des § 434 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB ) behaftet, wenn zwar nicht der Boden, aber das durch das Grundstück fließende Grundwasser mit giftigen Schadstoffen belastet ist. Unerheblich in diesem Zusammenhang ist, dass das Grundwasser, auf das sich das Eigentumsrecht des Verkäufers am Grundstück nicht erstreckt, nicht Teil der Kaufsache ist. Die den Mangel auslösende Beschaffenheit der Kaufsache wird in diesem Fall durch die tatsächliche Beziehung des Grundstücks zu seiner Umwelt begründet, hier durch dessen Nachbarschaft zu einem kontaminierten Grundstück, von dem aus Schadstoffe über das Grundwasser emittiert werden. Dass ein Sachmangel in den wirtschaftlichen, sozialen oder rechtlichen Beziehungen der Sache zu ihrer Umwelt begründet sein kann, die die Brauchbarkeit oder den Wert der Sache beeinflussen, entspricht der ständigen Rechtsprechung. Nach dem seit dem 01.01.2002 neu geregeltem Kaufrecht, das die frühere Unterscheidung zwischen Fehlern (§ 459 Abs. 1 BGB a. F.) und zugesicherten Eigenschaften (§ 459 Abs. 2 BGB a. F.) eingeebnet hat, sind solche von einem benachbarten Grundstück ausgehende, über die Luft oder - wie hier - das Grundwasser übertragene Umwelteinwirkungen, die den zum verkauften Grundstück gehörenden Erdkörper durchströmen, als eine (negative) Beschaffenheit der Kaufsache i. S. des § 434 Abs. 1 BGB anzusehen und zwar auch dann, wenn das verkaufte Grundstück selbst nicht kontaminiert ist.

Dies ergibt sich, wenn die Kaufvertragsparteien

weder eine so genannte negative Beschaffenheitsvereinbarung vereinbart (§ 434 Abs. 1 S. 1 BGB ), noch eine besondere Verwendung nach dem Vertrag vorausgesetzt (§ 434 Abs.1 S. 2 Nr. 1 BGB ) haben,

aus § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB ...

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