4A_727/2012: Rechtsfrage grds. Bedeutung; Gericht an die Wahl des Verteilschlüssel bei Mehrleistungen im Mietvertrag grds. gebunden (amtl. Publ.)

Das BGer hält im vorliegenden Urteil fest, dass der Vermieter grundsätzlich frei ist, nach welchem Schlüssel er wertvermehrende Investitionen (Mehrleistungen i.S.v. OR 269a lit. b und VMWG 14) auf die Mieter verteilt:
[...] plusieurs méthodes sont envisageables, la ventilation pouvant s'opérer selon la clé de répartition applicable à la propriété par étages [...], selon la surface des appartements [...], selon leur volume [...], au prorata du nombre de pièces par logement [...] ou encore en fonction du pourcentage que représente l'investissement à plus-value par rapport à l'état locatif avant la hausse [...].
Die Frage, welchen Ermessensspielraum dem Gericht bei der Prüfung des gewählten Schlüssels zukommt, ist aufgrund der unklaren Praxis eine Frage grundsätzlicher Bedeutung:
Dans l'arrêt 4A_470/2009 du 18 février 2010[...], le Tribunal fédéral a relevé que le juge disposait d'un pouvoir d'appréciation dans le choix du système de répartition [...]. Dans l'arrêt publié aux ATF 125 III 421, il précisait toutefois que le droit fédéral ne pouvait être violé que si la clé de répartition adoptée par le propriétaire était à ce point insoutenable qu'elle contredise l'esprit de l'art. 269 CO [...]. Ces deux arrêts peuvent paraître contradictoires. En tous les cas, l'étendue du pouvoir du juge en la matière ne ressort pas clairement de la jurisprudence ...
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