Erhaltungskosten in Einkaufszentren

Mark Krenn

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Der OGH hatte sich kürzlich mit der Frage auseinanderzusetzen, ob die Verwendung von Standardklauseln in ausverhandelten Bestandverträgen über Bestandobjekte in Einkaufszentren (EKZ) einer gerichtlichen Überprüfung vor dem Hintergrund einer allfälligen Nichtigkeit wegen „gröblicher Benachteiligung“ unterliegen kann (7Ob93/12w). Konkret ging es um die Frage, ob bzw. inwieweit die Überwälzung von Erhaltungskosten (nicht Betriebskosten!) eines EKZ auf einen Bestandnehmer zulässig ist. Der Bestandgeber klagte die Nachzahlung der sich aus der Jahresendabrechnung ergebenden Erhaltungskosten ein, während der beklagte Bestandnehmer u.a. gröbliche Benachteiligung wegen der Überwälzung von allgemeinen Erhaltungskosten einwandte und die betreffenden Vertragsklauseln wegen Sittenwidrigkeit zu Fall bringen wollte. Während sich der OGH dieser Frage bereits früher aus dem Blickwinkel des MRG bzw. des Verbraucherschutzes gewidmet hatte, befasste er sich nun erstmals mit dieser Frage auch für das Unternehmergeschäft.

Im konkreten Fall spielten die für Bewirtschaftungskosten relevanten Bestimmungen des MRG keine Rolle, da Bestandverhältnisse in EKZ i.d.R. gemäß § 1 Abs 4 Z 1 MRG nur in den Teilanwendungsbereich des MRG fallen und sich somit die Erhaltungspflicht sowie die Abrechnung der Bewirtschaftungskosten nach den §§ 1096 und 1099 ABGB richten; diese Bestimmungen sind nachgiebiges Recht und können folglich von den Parteien abbedungen werden. Allerdings können vom (dispositiven) Gesetzeswortlaut abweichende Vereinbarungen (wie dies bei einer Überwälzung von Erhaltungskosten auf den Bestandnehmer der Fall wäre) gemäß § 879 Abs 3 ABGB nichtig sein, wenn für eine solche Abweichung keine sachliche Rechtfertigung besteht und es sich um eine Nebenabrede handelt ...

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