Quotenabgeltungsklausel zur Beteiligung des Mieters an Renovierungskosten nach beendetem Mietverhältnis

von G. Ostfalk

Der Bundesgerichtshof hatte schon einmal im Jahre 2007 eine Entscheidung über eine Mietvertragsklausel getroffen, nach der der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses an den Kosten einer Renovierung beteiligt werden sollte.

Schon damals breitete sich die Meinung aus, dass Quoten- oder auch Abgeltungsklauseln generell unwirksam seien. Dass dem nicht so ist, stellt der BGH jetzt noch einmal klar, wenn er feststellt, dass die beurteilte Klausel zwar im konkreten Fall unwirksam sei, derartige Klauseln aber nicht generell und immer unwirksam sind.

Worum geht es?

Mit einer Quotenklausel soll die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ergänzt werden. Schönheitsreparaturen hat der Mieter nach den gängigen Vertragsmustern immer nach Ablauf bestimmter Regelfristen durchzuführen.

Sind die Fristen nicht abgelaufen ist der Mieter nach der Schönheitsreparaturklausel nicht verpflichtet.

Mit einer Quotenklausel soll der Mieter aber verpflichtet werden, sich dennoch an den Renovierungskosten zu beteiligen, auch wenn eine Renovierungspflicht nach der dafür maßgeblichen Schönheitsreparaturklausel noch nicht besteht. Er soll dann je nach Dauer des Mietverhältnisses einen zeitlichen Anteil der Renovierungskosten tragen.

Eine Quotenklausel könnte dabei z.B. so aussehen, dass bei einer allgemeinen Renovierungsfrist von 5 Jahren und einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses nach 4 Jahren der Mieter 4/5 der Renovierungskosten tragen soll.

Der Entscheidung des BGH lag die folgende Vertragsklausel zu Grunde:

"§ 4 Abs. 5b: Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen (…). Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen.

§ 4 Abs. 5c: Die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter wurde bei der Berechnung der Miete berücksichtigt ...

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