4A_609/2012: Umgehung von Schutzbestimmungen durch Ketten-Mietverträge; Beweislast (amtl. Publ.)

Das BGer hatte sich im vorliegenden Fall zu Ketten-Mietverträgen zu äussern, d.h. zu einer Reihe jeweils befristeter Mietverträge zwischen denselben Parteien über dasselbe Mietobjekt. Das ist zwar zulässig, aber nur unter dem Vorbehalt des Rechtsmissbrauchsverbots, das diesbezüglich vor allem im Arbeitsrecht konkretisiert worden ist (im Urteil finden sich diverse Hinweise zur entsprechenden Lehre und Rechtsprechung). Im Mietrecht hatte das BGer bisher nur selten Gelegenheit, sich zu Kettenverträgen zu äussern. Im Anschluss an eine Übersicht über seine diesbezügliche Rechtsprechung stellt das BGer fest, dass das Gesetz keine entsprechenden Vorschriften existieren; entscheidend ist die Frage, welche Schutzbestimmungen durch eine Aneinanderreihung jeweils befristeter Verträge umgangen werden könnte. Dafür kommen mehrere Bestimmungen in Frage:
Le bail à durée déterminée se distingue du bail à durée indéterminée en particulier sur les points suivants: prenant fin sans congé, il sort du champ d'application des règles de protection contre les congés abusifs, qui sont de nature impérative (cf. art. 273c CO). Dans le bail à terme fixe, le loyer ne peut pas être modifié en cours de contrat. En raison du principe de fidélité contractuelle, la loi autorise à augmenter ou diminuer le loyer uniquement pour le prochain terme de résiliation, qui est en l'occurrence un terme extinctif ([...]); si les parties décident de conclure un nouveau contrat, le bailleur pourra augmenter le loyer, qui sera susceptible de contestation au titre de loyer initial (art. 270 CO). Enfin, le délai pour requérir une prolongation de bail varie selon que le contrat est de durée déterminée ou indéterminée (art. 273 al. 2 CO).
Nach einer entsprechenden Prüfung sieht das BGer eine Umgehungsgefahr:
4.2 ...
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