Mehr Informationen für Grundstückskäufer

Wer ein bebautes, vermietetes Grundstück kauft, interessiert sich vor allem für die Mieteinnahmen, die es einbringt – auch der Kaufpreis wird anhand dessen ermittelt und sie haben eine gewisse Aussagekraft für die Anschlussvermietung. Doch was passiert, wenn die im Zuge der Ankaufsverhandlungen offen gelegten Mietverträge einen falschen Eindruck zur Ertragsfähigkeit des Grundstücks vermitteln? Ist das ein reines Käuferrisiko oder muss der Verkäufer aufklären?

Aufklärungspflichten des Verkäufers

Der BGH stärkte in einem vor kurzem veröffentlichten Urteil vom 1. Februar die Käuferseite (V ZR 72/11). Wenn die Mieteinnahmen aufgrund besonderer Umstände ein falsches Bild über die Ertragsfähigkeit des Grundstücks vermittelten, sei der Verkäufer in der Pflicht: Er müsse den Käufer über diese Umstände unaufgefordert aufklären, „wenn sie für dessen Kaufentschluss erkennbar von Bedeutung sind“.

Im konkreten Fall kaufte eine Investmentgesellschaft ein Grundstück, das unter anderem mit einem Einkaufszentrum bebaut war. Der Kaufpreis von rund 12 Millionen Euro wurde auf Basis der aktuellen Mieteinnahmen des Hauptmieters (12,42 Euro pro qm) ermittelt, deren Richtigkeit der Verkäufer garantierte. Der Käufer wusste zwar, dass ein Großteil der Flächen untervermietet war – der Verkäufer hatte ihn aber nicht darüber informiert, dass die Untermieten nur einen Bruchteil der Mieten (3,38 Euro pro qm) betrugen.

Der BGH hielt fest, dass in einem Kaufvertrag vereinbarte Informationspflichten über das hinausgehen können, was der Verkäufer gesetzlich in der Phase vor Beurkundung offenzulegen verpflichtet ist. In dem Fall, der dem BGH zur Entscheidung vorlag, hatten die Parteien vereinbart, dass der Verkäufer für eine Ankaufsprüfung alle wesentlichen Unterlagen vorzulegen habe und dem Käufer ein Nachverhandlungsrecht noch innerhalb weniger Tage nach der Beurkundung zustünde ...

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