Untervermietung – Einblick in die Rechtslage

Mietrecht, Zivilrecht

Teil 1/2

Soll ein Zimmer, eine Wohnung oder ein Grundstück untervermietet werden, so stellen sich für den Eigentümer (bzw. Vermieter), den Mieter und den Untermieter eine Vielzahl von Fragen.

Zunächst ist eine wichtige Differenzierung angebracht. Bekanntermaßen gibt es Wohnraummietverhältnisse und sonstige Mietverhältnisse. Dies ist für die Anwendung von § 553 BGB entscheidend, da diese Vorschrift grundsätzlich nur für Wohnungsmietverträge gilt. Es ist deswegen peinlich darauf zu achten, ob es sich um Wohnungsmiete oder sonstige Mietverträge handelt, um sicher einschätzen zu können, wie die Rechtslage tatsächlich gestaltet ist.

Nach § 540 BGB muss der Vermieter die „Gebrauchsüberlassung an Dritte“ erst erlauben, bevor der Mieter weiteren Personen den Besitz einräumen darf. Der (Nichtwohnungs-)Mieter kann diese Erlaubnis normalerweise nicht erzwingen, kann aber bei Versagung kündigen.

Wird trotz versagter Erlaubnis untervermietet, so kann der Vermieter nach § 543 BGB zur außerordentlichen oder zur ordentlichen Kündigung nach § 573 BGB berechtigt sein oder nach § 541 BGB auf Unterlassung klagen.

So hat also normalerweise – wenn der Mietvertrag keine Sonderregelung aufweist – der Mieter die Erlaubnis des Vermieters einzuholen, wenn er an eine andere Person ganz oder teilweise untervermieten will. Die Einholung der Erlaubnis soll dem Vermieter nämlich Gelegenheit geben, seine Einwände gegen die Untervermietung geltend zu machen, bevor dem Untermieter die Räume überlassen werden (BayObLG, NJW-RR 1995, 969, 970).

Fraglich ist, wann es sich eigentlich um einen Fall von Untervermietung handelt. Wird eine Person in eine Wohnung aufgenommen und soll diese Person die gesamte Wohnung mitbenutzen, so liegt keine Untermiete vor- man sollte hier von einer BGB-Gesellschaft ausgehen ...

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