Wohnungsräumung – Neues Mietrecht erleichtert Vollstreckung gegen Dritte

Mietrecht, Zivilrecht, Zwangsvollstreckung

Am Ende einer erfolgreichen Räumungsklage steht der Räumungstitel. Der Titel gibt dem Vermieter jedoch nur die Möglichkeit sein Recht gegen im Titel bezeichnete Personen durchzusetzen. Die Durchsetzung geschieht durch den Gerichtsvollzieher, wenn der Mieter nicht freiwillig die Wohnung herausgibt. Problematisch wird die Situation, falls eine andere Person als der Mieter, wie der Ehegatte, Lebenspartner, Untermieter oder ein gar gänzlich unbekannter Dritter die Wohnung öffnet und dem Gerichtsvollzieher mitteilt, er wohne auch in der zu räumenden Wohnung. Der Gerichtsvollzieher kann grundsätzlich nämlich nur gegen im Urteil benannte Besitzer vollstrecken, sprich räumen.

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 18. Juli 2003 – IXa ZB 116/03) führt in einem solchen Fall explizit aus, dass

„gegen einen Untermieter die Räumungsvollstreckung nicht aufgrund des gegen den Hauptmieter ergangenen Titels betrieben werden kann. Denn gemäß § 750 Abs. 1 Satz 1 ZPO kann die Zwangsvollstreckung nur gegen eine Person begonnen werden, die im Titel und in der Vollstreckungsklausel als Schuldner bezeichnet ist. Gewährleistet wird damit, daß staatlicher Zwang nur zur Durchsetzung eines urkundlich bereits ausgewiesenen Anspruchs erfolgt, und zwar für und gegen die im Titel genannten Personen“.

Da sich der Anspruch des Vermieters auf “Rückgabe der Mietsache” nach Beendigung des Mietverhältnisses (bspw. durch außerordentliche fristlose Kündigung) richtet, ist ihm folglich der Besitz an der Mietsache zu verschaffen. Da nun aber nicht nur der im Urteil genannte Mieter Besitz ausübt, sondern eine oder mehrere dritte Personen, ist auch die Herausgabe durch sie erforderlich. Es müsste somit auch gegen diese Besitzer oder Mitbesitzer ein Räumungstitel erwirkt werden, wenn kein freiwilliger Auszug erfolgt ...

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