Reservierungsgebühren – Unwirksamkeit vorprogrammiert?

Allgemeine Geschäftsbedingungen, Mietrecht, Zivilrecht

In der Praxis des Immobilienerwerbs spielen sie eine nicht zu unterschätzende Rolle. Reservierungsvereinbarungen. Diese Entgelte werden normalerweise dafür verlangt, dass eine Wohnung oder ein Baugrundstück für eine gewisse Dauer nicht noch anderen Kaufinteressenten durch den Makler angeboten wird.

Sind sie erst einmal geschlossen, stellen sich im Nachhinein oft Fragen für die Beteiligten. Kann trotz Reservierung ein anderweitiger Verkauf erfolgen? Wie sieht die Rechtslage aus, wenn die Reservierungsvereinbarung nicht vor einem Notar beurkundet wird?

Zunächst ist zu bemerken, dass die Beurkundungsbestimmungen des § 311 b BGB dazu dienen, die Beteiligten über die Tragweite des Geschäftes aufzuklären und sie vor überhasteten Entscheidungen zu bewahren. Weiterhein soll eine sachgerechte Beratung gewährleistet werden und die Beweisbarkeit der Vereinbarung gegeben sein.

Der BGH hat sich auf den Standpunkt gestellt, dass Reservierungsvereinbarungen dann formbedürftig sind, wenn sie in ihrem Wesen einem Vorkaufsrecht gleichkommen (BGH, Urteil vom 25. Januar 2008 – V ZR 118/07). Die Vereinbarung muss also dem Kaufinteressenten – wenigstens dem Sinn nach - das Recht geben sollen, im Verkaufsfall an eine dritte Person, in den Vertrag anstelle des Dritten einzutreten.

Reservierungen sind auch dann nach § 311 b Abs.1 BGB notariell zu beurkunden, wenn sie eine relevante Höhe erreichen. Von einer derartigen Höhe, die zur Ausübung eines gewissen Drucks auf den Kaufinteressenten ausreichen kann, geht die Rechtsprechung bei circa einem Zehntel der üblichen Maklerprovision aus (BGH, Urteil vom 10. Februar 1988 – IVa ZR 268/86). Dies bedeutet, dass bei einem Immobilienkaufpreis von 100.000 Euro und einer üblichen Maklerprovision von 7,14%, die vorbeschriebene Hürde bei 714 Euro beginnen würde ...

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