Auflassungsvormerkung an einem noch zu schaffendem Miteigentumsanteil

Eine Vormerkung, die einen Anspruch auf Verschaffung eines Miteigentumsanteils an einem im Alleineigentum stehenden Grundstück sichern soll, kann nur an dem Grundstück und nicht an dem erst noch zu schaffenden Miteigentumsanteil bestellt werden.

Der Eigentümer kann den Grundbesitz nur bei gleichzeitiger Teilveräußerung in ideelle Anteile aufteilen. Eine “Vorratsteilung” in der Hand des Alleineigentümers gibt es nicht.

Allerdings wird die Frage, an welchem Gegenstand eine Vormerkung lastet, die einen auf Übertragung eines ideellen Bruchteils gerichteten Anspruch sichert, unterschiedlich beantwortet.

Das Gesetz regelt die Frage nicht ausdrücklich. Es schließt die Bestellung dinglicher Rechte an ideellen Anteilen durch den Alleineigentümer für das Vorkaufsrecht (§ 1095 BGB), die Reallast (§ 1106 BGB) und die Hypothek bzw. Grundschuld (§ 1114, § 1192 Abs. 1 BGB) aus. Als Zweck dieser Vorschriften wird angesehen, dass die Anteilsbelastung durch den Alleineigentümer verhindert werden solle, weil das praktische Bedürfnis gering sei, und “verwickelte Rechtsverhältnisse” und “Schwierigkeiten bei der Grundbuchführung” zu vermeiden seien. Weil die Bestimmungen allein auf Zweckmäßigkeitsgesichtspunkten beruhen, sind einige Ausnahmen anerkannt. Im Hinblick auf den Nießbrauch herrscht Einigkeit darüber, dass er auch beschränkt auf den ideellen Bruchteil eines in einheitlichem Eigentum stehenden Grundstücks bestellt werden kann, weil es an einer entgegenstehenden Bestimmung fehlt (sog. Bruchteilsnießbrauch).

Nach nahezu einhelliger Ansicht, die der Bundesgerichtshof teilt, kann ein Alleineigentümer einen ideellen Bruchteil nicht mit einer Vormerkung belasten; auch wenn der gesicherte Anspruch nur auf die Übertragung eines Bruchteils gerichtet ist, kann die Vormerkung nur an dem gesamten Grundstück lasten ...

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