Die optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage

Im Grundsatz kann auch eine bauliche Maßnahme, die eine optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage bewirkt, eine Gebrauchswerterhöhung darstellen und durch qualifizierte Mehrheit beschlossen werden. Dies setzt voraus, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig zu erhöhen; an einer solchen sinnvollen Neuerung wird es unter anderem dann fehlen, wenn die entstehenden Kosten bzw. Mehrkosten außer Verhältnis zu dem erzielbaren Vorteil stehen.

Ist eine erhebliche optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage weder als modernisierende Instandsetzung noch als Modernisierungsmaßnahme einzuordnen, bedarf sie als nachteilige bauliche Maßnahme der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall stand die Sanierung von Balkongeländern an. Die bisherigen Holzbrüstungen wären für 70.000,- € zu saniern gewesen, der statt dessen von der Mehrheit in der Wohnungseigentümerversammlung als “modernisierende Instandsetzung” beschlossene Austausch durch Balkonbrüstungen aus Stahl und Glas war dagegen mit 280.000,- € veranschlagt. Diesen Beschluss hatten einige Wohnungseigentümer angefochten.

Sollte die beschlossene Erneuerung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonbrüstungen eine bauliche Maßnahme im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG sein, wäre sie für die Kläger nachteilig im Sinne von § 22 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG und bedürfte ihrer Zustimmung. Das Berufungsgericht hat den Rechtsbegriff des Nachteils nicht zutreffend erfasst.

Nachteil ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung. Sie muss konkret und objektiv sein; entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann ...

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