Mietrecht: Gestiegener Verkehrslärm berechtigt nicht grundsätzlich zur Mietminderung

Bundesgerichtshof, 19.12.2012, Az.: VIII ZR 152/12

Ein Mietmangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der vermieteten Wohnung (= Ist-Beschaffenheit) zum Nachteil des Mieters von dem vertraglich vereinbarten oder vorausgesetzten Zustand (= Soll-Beschaffenheit) der Wohnung abweicht.

Für die Untersuchung der Mangelhaftigkeit der Wohnung kommt es somit auf die Feststellung und den nachfolgenden Vergleich der Ist-Beschaffenheit mit der Soll-Beschaffenheit der Mietsache an.

Im Falle eines Rechtsstreits ist insbesondere die Feststellung der Soll-Beschaffenheit mit Schwierigkeiten verbunden, wenn diese nicht schriftlich im Mietvertrag festgehalten wurde.

Die Soll-Beschaffenheit kann sich dann nur konkludent aus einer Bezugnahme auf Pläne, Grundrisse oder sonstige Beschreibungen der Mietsache ergeben. Aber auch aus Aussagen des Vermieters bei der Wohnungsbesichtigung kann auf eine solche Soll-Beschaffenheit geschlossen werden.

In der oben genannten Entscheidung des BGH hatte sich dieser damit zu befassen, unter welchen Voraussetzungen angenommen werden kann, dass Vermieter und Mieter stillschweigend die bei Vertragsabschluss gegebene geringe Belastung durch Verkehrslärm als vertragsgemäßen Zustand der Wohnung vereinbart haben, mit der Folge, dass die Miete bei einer Zunahme des Verkehrslärms gemindert sein kann.

Sachverhalt: Die Beklagten waren seit dem Jahr 2004 Mieter einer Wohnung der Klägerin in der Schlossallee in Berlin. Von Juni 2009 bis November 2010 wurde der stadteinwärts fahrende Verkehr über die Schlossallee umgeleitet, weil auf der gesamten Länge der Pasewalker Straße, über welche der Verkehr bis dahin gelaufen war, umfangreiche Straßenbauarbeiten durchgeführt wurden. Die Beklagten minderten wegen der hierdurch gestiegenen Lärmbelastung die Miete ab Oktober 2009 ...

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