Der geplatzte Grundstückskauf und die Haftung des vollmachtslos vertretenen Vertragspartners

Bei einem Grundstückskaufvertrag haftet auch die vollmachtlos vertretene Vertragspartei nicht schon dann auf Ersatz der vergeblichen Vertragskosten, wenn sie die als sicher erscheinende Genehmigung ohne triftigen Grund verweigert, sondern nur, wenn eine besonders schwerwiegende, in der Regel vorsätzliche Treuepflichtverletzung vorliegt, etwa das Vorspiegeln einer tatsächlich nicht vorhandenen Genehmigungsbereitschaft. Ist der Vertrag aufschiebend bedingt, haftet die Vertragspartei auch bei einer besonders schwerwiegenden Treuepflichtverletzung auf Ersatz der vergeblichen Vertragskosten nur, wenn anzunehmen ist, dass die Bedingung bei Erteilung der Genehmigung eingetreten wäre. Die gesetzliche Kostenregelung in § 448 Abs. 2 BGB setzt voraus, dass der Kaufvertrag wirksam wird.

In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte das Oberlandesgericht Karlsruhe in seinem Berufungsurteildie Ansicht vertreten, die Beklagte habe dem Kläger wegen Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten die gesamten Beurkundungskosten zu ersetzen. Sie habe die Genehmigung des Vertrags ohne triftigen Grund verweigert, obwohl sie in zurechenbarer Weise bei dem Kläger Vertrauen auf das wirksame Zustandekommen des Vertrages erwirkt habe. Dieser sei vollständig ausgehandelt gewesen. Die notarielle Beurkundung sei von den Vertretern der Beklagten veranlasst worden. Der Kläger habe deshalb davon ausgehen dürfen, dass der beurkundete Vertrag genehmigt werde.

Diese Erwägungen akzeptierte der Bundesgerichtshof nicht, sie hielten seiner rechtlichen Prüfung nicht stand:

Die Beklagte ist rechtskräftig verurteilt, dem Kläger die Hälfte der vergeblich aufgewandten Beurkundungskosten – 30.318,92 € – zu ersetzen. Diese Verpflichtung ergibt sich aus § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB, weil nach den Feststellungen des Oberlandesgerichts die Beklagte die Beurkundung veranlasst hat und nach § 2 Nr. 1, § 5 Abs ...

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