Die nicht insolvenzfest angelegte Barkaution und das Zurückbehaltungsrecht an den Mieten

In der Insolvenz des Vermieters steht dem Mieter gegen vor Insolvenzeröffnung fällig gewordene Mieten ein Zurückbehaltungsrecht wegen der vertragswidrig nicht insolvenzfest angelegten Barkaution nicht zu.

Anlass für diese Entscheidung des Bundesgerichtshofs war ein Gewerberaummietverhältnis, für das zwar die Regelung des § 551 Abs. 3 BGB, der nur für Wohnraummietverträge gilt vgl. Staudinger/Emmerich, BGB, 2010, § 551 Rn. 35)), nicht anwendbar war, bei dem allerdings im Mietvertrag vereinbart war, dass die Mietkaution auf ein auf den Namen des Mieters lautendes Sonderkonto eingezahlt wird. Danach war die Vermieterin, die spätere Insolvenzschuldnerin verpflichtet, die erhaltene Sicherheit von ihrem Vermögen getrennt anzulegen. Damit wollten die Vertragsparteien sicherstellen, dass der Beklagte nach Beendigung des Mietverhältnisses auch in der Insolvenz seiner Vermieterin die Sicherheitsleistung ungeschmälert zurückerhält, soweit dieser keine gesicherten Ansprüche gegen ihn zustehen.

Der Mieter hätte ohne die Insolvenz seinen Anspruch auf Einzahlung der Mietsicherheit auf ein auf seinen Namen lautendes Sonderkonto gegenüber der Schuldnerin durchsetzen können, sei es im Wege einer Aktivklage, sei es durch Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts in Höhe des Kautionsbetrages an der laufenden Miete. Er hätte die Zahlung der Kaution nach Vertragsschluss von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos durch die Schuldnerin abhängig machen können. Gegebenenfalls bestehen auch Schadensersatzansprüche gegen die Schuldnerin. In deren Insolvenz kann der Mieter die vorgenannten Ansprüche jedoch nur nach §§ 38, 87 InsO als Insolvenzforderungen verfolgen.

Ein Recht aus § 320 BGB steht dem Mieter nicht zu. Der Anspruch auf vertragsgemäße Anlage der Mietkaution steht in keinem Gegenseitigkeitsverhältnis zum Anspruch der Schuldnerin auf Zahlung der rückständigen Mieten ...

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