Gewerbemietrecht: Nebenkostenklauseln in einem Formularmietvertrag unterliegen dem Transparenzgebot

Bundesgerichtshof, 26.09.2012, Az.: XII ZR 112/10

In vielen Fällen wird ein Mietverhältnis unter Verwendung eines vorformulierten Mietvertrages, eines sogenannten Formularmietvertrages, ausgestaltet.

Ist ein solcher Formularmietvertrag gegeben, finden die Regelungen der §§ 305 ff. BGB Anwendung, durch welche der Vertragspartner des Formularverwenders gegen unbillige, unklare und überraschende Klauseln geschützt werden soll.

Eine zentrale Regelung dieser Vorschriften ist das in § 307 BGB festgelegte Transparenzgebot.

Danach sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.

Nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB kann sich eine unangemessene Benachteiligung daraus ergeben, dass die in dem Vertrag verwendete Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

Gerade bei Vereinbarungen zur Übertragung von Mietnebenkosten kommt diesem Transparenzgebot eine besondere Bedeutung zu. Mietnebenkosten sind Bestandteil der Miete.

Die Angemessenheit und Marktgerechtigkeit der von ihm zu zahlenden Miete kann der Mieter nur dann verlässlich beurteilen, wenn er sich anhand einer ausdrücklichen und inhaltlich genügend bestimmten Umlagevereinbarung zumindest ein grobes Bild davon machen kann, welche zusätzlichen Kosten neben der Grundmiete auf ihn zukommen können.

Abzustellen ist dabei auf die Erkenntnismöglichkeit eines durchschnittlichen Mieters zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses

In dem oben genannten Fall des Bundesgerichtshofes hatte sich dieser mit der Wirksamkeit der Übertragung verschiedener Arten von Nebenkosten im Rahmen eines Formularmietvertrages zu beschäftigen.

Sachverhalt: Die Beklagte war Mieterin eines Ladenlokals in einem Nahversorgungszentrum. Zwischen den Parteien bestand ein sogenannter Formularmietvertrag. In § 8 Abs ...

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