Die teilweise unberechtigte Mietminderung – und die fristlose Kündigung

Weist in einem Prozess um die Zahlung rückständiger Miete das Amtsgericht in der mündlichen Verhandlung darauf hin, dass ein vom Mieter in Anspruch genommenes Minderungsrecht jedenfalls nicht in der geltend gemachten Höhe besteht, so entfällt der eine (danach ausgesprochene) fristlose Kündigung begründende Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden Verschuldens des Mieters.

Bei der Prüfung des Merkmals “nicht unerheblich” in § 573 Abs.2 Nr.1 BGB sind neben der Nachzahlung der rückständigen Miete innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs.3 Nr.2 BGB auch die Gesamtumstände im Zusammenhang mit dem Zahlungsverhalten zu berücksichtigen (hier u.a.: Streit um die Höhe einer dem Grunde nach teilweise berechtigt eingewandten Minderung).

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entfällt der eine fristlose Kündigung begründende Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden Verschuldens des Mieters, wenn dieser bei Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, dass die tatsächlichen Voraussetzungen des von ihm in Anspruch genommenen Minderungsrechts nicht bestehen. Im Unterschied zu dem der genannten Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu Grunde liegenden Fall, bestand vorliegend allerdings tatsächlich ein Minderungsrecht wegen nicht vom Beklagten zu vertretender Mängel (Dachterrasse, nicht zu öffnendes Dachfenster). Im Hinblick auf die Dachterrasse bestand lediglich Streit über die Höhe der Minderungsquote. Bezüglich der übrigen geltend gemachten Minderungstatbestände ging es auch darum, ob die behaupteten Mängel schon deshalb keine Minderung begründen können, weil sie entweder bereits bei Anmietung vorhanden waren (Lüftungssituation im Bad) oder die Voraussetzungen des § 536 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB vorliegen („Zweites“ Dachschrägenfenster). Es ging also nicht, wie beim vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall, darum, wer einen unstreitig vorhandenen und grundsätzlich eine Minderung rechtfertigenden Mangel zu vertreten hat ...

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