Wohnungseigentum und die Veräußerungszustimmung bei Miterben

Die Übertragung eines Wohneigentums von der Erbengemeinschaft auf sämtliche Miterben zu Bruchteilen unterliegt nicht dem von den Wohnungseigentümern für den Fall der “Veräußerung” vereinbarten Erfordernis der Zustimmung des Verwalters.

Das auf der Grundlage des § 12 Abs. 1 WEG in einer Teilungserklärung oder sonstigen Vereinbarung der Wohnungseigentümer angeordnete Zustimmungserfordernis bei Veräußerungen von Wohneigentum beschränkt den betroffenen Wohnungseigentümer in seiner Verfügungsbefugnis und stellt eine Ausnahme von dem Grundsatz des § 137 Abs. 1 BGB dar, wonach die Befugnis zur Verfügung über ein veräußerliches Recht üblicherweise nicht eingeschränkt werden kann. Als rechtlich zulässige Ausnahme von diesem Grundsatz ist die vereinbarte Verfügungsbeschränkung eng und nicht weiter auszulegen, als es Sinn und Zweck erfordert. Der Zweck der durch § 12 WEG für die Gemeinschaft eröffneten Möglichkeit zur Einflußnahme auf die Veräußerung des einzelnen Wohnungseigentums besteht nach allgemeiner Auffassung darin, die Gemeinschaft vor dem Eindringen wirtschaftlich oder persönlich ungeeigneter Erwerber zu schützen. Dies gilt auch bei der Veräußerung an einen unzuverlässigen Erwerber, der bereits Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, weil dieser mit dem Hinzuerwerb weiterer Miteigentumsanteile zusätzliche Lasten- und Kostentragungspflichten übernimmt und erweiterten Einfluß auf die Beschlußfähigkeit und auf Abstimmungsergebnisse gewinnt.

Bei Anwendung dieser Grundsätze, denen das Oberlandesgericht Karlsruhe sich anschließt, ist im Streitfall das in § 6 Abs. 1 der Teilungserklärung niedergelegte Zustimmungserfordernis auf das vorliegende Übertragungsgeschäft nicht anwendbar ...

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