Mietrecht: Vermieter sind nicht berechtigt, die Kaution mit mietfremden Forderungen aufzurechnen.

Bundesgerichtshof, 11.07.2012, Az.: VIII ZR 36/12

Es besteht keine gesetzliche Verpflichtung des Mieters, dem Vermieter eine Kaution zu stellen.

Ein Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer solchen Sicherheitsleistung entsteht somit nur, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Regelung trifft (vertragliche Verpflichtung).

Gemäß § 551 Abs. 1 BGB darf die Kaution dann allerdings nicht mehr als drei Nettokaltmieten betragen. Im Rahmen dieser Berechnung sind Betriebskostenpauschalen oder Betriebskostenvorauszahlungen nicht einzubeziehen.

Wird vertraglich dennoch eine höhere Kaution verlangt, ist diese Regelung gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.

Die Kaution kann durch den Vermieter unter Anderem in Form einer Geldleistung, einer Bankbürgschaft oder eines verpfändeten Sparkontos eingefordert werden.

Soll die Kaution als Geldleistung erfolgen, hat der Mieter im Wohnungsmietrecht das Recht, den Betrag gem. § 551 BGB in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen erbringen. Die erste Teilzahlung muss bei Beginn des Mietverhältnisses erfolgen.

Neuerdings erfolgt die Gestellung der Bürgschaft allerdings immer häufiger in Form der Bürgschaftserklärung. Dabei handelt es sich grundsätzlich um eine „Bürgschaft auf erstes Anfordern“. Bei dieser Art der Bürgschaft handelt es sich um eine Sonderform, mit welcher der Gläubiger den Bürgen zwecks Rückzahlung der Schuld schneller in Anspruch nehmen kann.

Denn bei der „Bürgschaft auf erstes Anfordern“ ist die „Einrede der Vorausklage“, nach der sich der Gläubiger zunächst an den Schuldner wenden muss, ausgeschlossen. Somit kann sich der Gläubiger zwecks Erfüllung der Schuld sofort an den Bürgen wenden.

Die Verpflichtung des Vermieters zur Rückzahlung der Kaution besteht erst dann, wenn sämtliche vorhandenen Schäden oder Mietrückstände beseitigt sind ...

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