Außerordentliche fristlose Kündigung – Nichtzahlung erhöhter Betriebskosten und die Folgen

Allgemeines, Mietrecht, WEG Recht, Wirtschaftsrecht, Zivilrecht

Der BGH hat mit Urteil vom 18. Juli 2012 – Az. VIII ZR 1/11 – entscheiden, dass einseitig durch den Vermieter erhöhte Vorauszahlungen auf die Betriebskosten eine außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigen können, wenn der Mieter nicht zahlt.

Der Vermieter muss den Mieter nicht zuvor im Wege der Zahlungsklage in Anspruch nehmen und rechtskräftig zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilen lassen, entschieden die Richter.

Im beurteilten Fall war es so, dass der Mietzins sich aus einer Grundmiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen und Vorauszahlungen für die Heiz- und Warmwasserkosten zusammensetzte. Die Vorauszahlungen wurden durch den Vermieter erhöht. Diese Erhöhung aber nicht akzeptiert und in der Folge auch nicht beglichen.

Die Erhöhung der Vorauszahlungen für sich allein hätte nicht zu einer fristlosen Kündigung führen können. Dafür waren die Beträge zu gering. Da mieterseits jedoch auch andere Teile der Miete nicht zum Ausgleich gebracht wurden, summierte sich der gesamte Fehlbetrag auf einen erheblichen Mietrückstand im Sinne der §§ 543, 569 BGB.

Der achte Zivilsenat des Bundesgerichtshofes führt aus, dass es die Interessen des Mieters nicht gebieten würden, den Schutzbereich des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB (zweimonatige Karenzfrist zur Zahlung der erhöhten Miete) dergestalt auszuweiten, dass der Vermieter vor Erhebung einer Zahlungsklage nicht außerordentlich fristlos kündigen könne ...

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