Mietrecht: Kündigung und Räumung bei unberechtigter Mietminderung

Bundesgerichtshof, 11.07.2012, Az.: VIII ZR 138/11

Gem. § 536 BGB ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit der Mietsache aufgrund eines Mangels derselben aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit.

Die Mietminderung tritt somit automatisch ein, ohne dass sich der Mieter darauf berufen muss. Für den Mangel, also die nachteilige Abweichung der Ist- von der Soll -Beschaffenheit, trifft den Vermieter dabei quasi eine „Garantiehaftung“, so dass ein Verschulden des Vermieters nicht erforderlich ist.

Die Mietminderung ist allerdings ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Abschluss des Mietverhältnisses kannte, diesen aber nicht rechtzeitig dem Vermieter gemeldet hat, oder den Mangel selbst verursacht oder verschuldet hat.

Eine Mietminderung in Höhe von 100% tritt nur bei völliger Beseitigung der Gebrauchsfähigkeit und nur für deren Dauer ein.

Die folgende Grafik soll die allgemeinen Rechte des Mieters verdeutlichen:

In der oben genannten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof darüber entschieden, ob dem Mieter auch dann fristlos wegen eines Mietrückstands gekündigt werden kann, wenn dieser die Miete aufgrund eines Irrtums über die Ursache eines Mangels nicht entrichtet.

Sachverhalt: Die Beklagten waren Mieter eines Einfamilienhauses der Kläger. Im Dezember 2008 teilten die Beklagten den Klägern mit, dass sich im Haus aufgrund baulicher Mängel Schimmel und Kondenswasser bilden würden.

Anlässlich eines Ortstermins im Dezember 2008 brachten die Kläger gegenüber den Beklagten zum Ausdruck, dass ihrer Ansicht nach das Heiz- und Lüftungsverhalten der Beklagten dafür verantwortlich sei. Diese Vermutung äußerten die Kläger insbesondere deshalb, weil sich in dem Raum zwei Aquarien sowie eine Terrarium mit Schlangen befanden.

Dennoch minderten die Beklagten die vertraglich vereinbarte Bruttomiete in Höhe von 1 ...

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