Minderflächen bei der Geschäftsraummiete

Lässt sich im Fall einer Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche bei der Geschäftsraummiete die Minderfläche eindeutig Nebenräumen (hier: Kellerräume) zuordnen, so darf die Minderung nicht pauschal nach dem prozentualen Anteil der fehlenden Fläche an der vertraglich vereinbarten Gesamtfläche berechnet werden. Vielmehr muss eine angemessene Herabsetzung des Mietzinses den geringeren Gebrauchswert dieser Räume in Rechnung stellen.

Minderfläche als Mietmangel

Die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche stellt einen Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stellt bei der Miete von Räumen die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten durch die dem Mieter vom Vermieter tatsächlich überlassene Fläche einen Mangel der Mietsache dar. In diesem Sinne hat der Bundesgerichtshof zunächst zur Wohnraummiete entschieden. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es hierfür nicht. Der Bundesgerichtshof hat sich dieser Rechtsprechung für die Miete von Geschäftsräumen angeschlossen.

Die Flächenangaben dienen nicht lediglich der Beschreibung des Mietobjekts. Die Fläche ist von den Vertragsparteien auch vertraglich vereinbart worden. Das ergibt sich aufgrund der revisionsrechtlich einwandfreien Feststellungen der Vorinstanzen aus der Mietvertragsurkunde. Darin heißt es ausdrücklich, dass die vermietete Fläche als mit ca.197 m2 vereinbart gilt. Um die Kellerfläche unter diesen Umständen dennoch von der vertraglichen Vereinbarung auszunehmen, hätte es einer besonderen Vereinbarung der Mietvertragsparteien bedurft ...

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