Grundstückskauf – Erwerber haben Anspruch auf nicht geleistete Mietkaution

Grundstückskauf – Erwerber haben Anspruch auf nicht geleistete Mietkaution

Mit seinem Urteil vom 25. Juli 2012 hat der siebte Zivilsenat des Bundesgerichtshofes (BGH vom 25. Juli 2012 – XII ZR 22/11) entschieden, dass der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 BGB in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch des Veräußerers auf Leistung der Kaution eintritt.

Der neue Eigentümer einer Gewerbeimmobilie hat folglich einen Anspruch auf Leistung einer Mietsicherheit, wenn schon der Voreigentümer eine Mietkaution vom Mieter verlangen konnte, der Mieter die Mietsicherheit aber nicht erbracht hat.

Bei Geschäftsraummietverhältnissen ist grundsätzlich zu beachten, dass § 551 BGB (Regelung der Mietsicherheit, Kautionsbegrenzung und Anlagepflicht) keine direkte oder entsprechende Anwendung findet. Die Folge ist, dass Mieter und Vermieter die Höhe der Sicherheitsleistung nahezu frei vereinbaren können. Als Grenze wirken in diesem Rahmen lediglich die Vorschriften über Verfügungsverbote und sittenwidrige Rechtsgeschäfte, §§ 137, 138 BGB.

Auch kann eine Nachschusspflicht hinsichtlich der Höhe der Mietkaution vereinbart werden oder eine Verzinsung der in Geld geleisteten Kaution abbedungen sein. Die Nichtzahlung der Mietsicherheit kann bei der Geschäftsraummiete unter Umständen sogar eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB vor Beginn des Mietvertrages rechtfertigen (BGH, Urteil vom 21. März 2007 – XII ZR 255/04). Dies sind bei Weitem nicht alle Besonderheiten, die Gewerbemietverträge aufweisen können. Vorgenannte Beispiele verbildlichen jedoch exemplarisch den sehr freien Charakter von gewerblichen Immobilienmietverträgen ...

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