Zahlungsrückstände bei Betriebskostenerhöhungen können zur fristlosen Kündigung berechtigen

Ein kleiner Aufschrei ging durch die Reihen der Mietrechtler, als erste Details zum BGH Urteil vom 18.07.2012, Az. VIII ZR 1/11 durchsickerten. So mancher Vermieter dürfte hingegen jubeln, denn das Urteil kann im Einzelfall schneller den Weg für eine Kündigung wegen Zahlungsrückständen eröffnen.

Doch eins sei vorausgeschickt: rechtlich bringt die Entscheidung wenig Unerwartetes. Einzig die Streitfrage, ob bei Betriebskostenerhöhungen zunächst eine Zahlungsklage erhoben werden muss bevor der dort erstrittene Titel zur Kündigung berechtigt, ist entschieden.

Die Karlsruher Richter haben sich der Literaturmeinung angeschlossen, dass der Vermieter das Mietverhältnis kündigen kann, wenn der Mieter eine vom Vermieter einseitig erhöhte Betriebskostenvorauszahlung nicht bezahlt und die Rückstände der Höhe nach eine Kündigung rechtfertigen.

Doch halt, wie kann das sein? Erst wenige Wochen zuvor hatten die BGH-Richter doch entschieden (Urt. v. 15.05.2012, Az. VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11), dass eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung eine formell und materiell ordnungsgemäße Abrechnung voraussetzt. Und dann jetzt diese Kehrtwende? Tatsächlich?

Ein Blick ins Urteil zeigt jedoch schnell, dass hier der genaue Einzelfall betrachtet werden muss. Denn ohne Erfolg rügte in diesem Fall die Revision, der Mieter habe ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlung bzw. zumindest hinsichtlich des Erhöhungsanteils. Wie der BGH weiter sehr deutlich ausführt, hatte der Mieter schlicht vergessen, diese Einrede vor Ausspruch der Kündigung zu erheben ...

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