Fehlerhafte Verteilung einzelner Kostenpositionen in der Jahresabrechnung der WEG

Liegen keine besonderen Umstände vor, führt die fehlerhafte Verteilung einzelner Kostenpositionen in der Regel nicht dazu, dass Einzeljahresabrechnungen oder Einzelwirtschaftspläne insgesamt für ungültig zu erklären sind.

Bei der Beantwortung der Frage, ob die fehlerhaft umgelegten Verwalterkosten insgesamt zur Unwirksamkeit sämtlicher Einzelabrechnungen und Einzelwirtschaftspläne führen, kann das Gericht kein Ermessen für sich in Anspruch nehmen. Ein gerichtliches Gestaltungsermessen bedürfte wegen des damit einhergehenden Eingriffs in die Kompetenz der Wohnungseigentümer zur privatautonomen Regelung ihrer Angelegenheiten einer Ermächtigungsgrundlage. Das wird von der gegenteiligen Auffassung nicht hinreichend beachtet.

Die Frage der Gesamtunwirksamkeit beurteilt sich nach § 139 BGB. Diese Vorschrift ist bei Wohnungseigentumsbeschlüssen jedenfalls dann entsprechend anwendbar, wenn diese – wie hier – nicht lediglich interne Wirkung entfalten, sondern auf die Begründung, Änderung oder Aufhebung rechtlicher Befugnisse oder Pflichten gerichtet sind und es sich bei den beanstandeten Teilregelungen – ebenfalls wie hier – um rechnerisch selbständige und abgrenzbare Teile handelt.

Das gilt zunächst für die Jahresabrechnung.

Sinn und Zweck von § 139 BGB ist es, ein teilweise nichtiges Rechtsgeschäft nach Möglichkeit im Übrigen aufrechtzuerhalten, wenn dies dem tatsächlichen oder hypothetischen Parteiwillen entspricht. Bei der Beurteilung, welche Entscheidung die Parteien bei Kenntnis der Teilnichtigkeit nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte getroffen hätten, ist in der Regel davon auszugehen, dass die Parteien das objektiv Vernünftige gewollt hätten ...

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