Die Wiederkaufsvormerkung in der Zwangsversteigerung

Der im Range nach dem bestrangig betreibenden Gläubiger vorgemerkte bedingte Auflassungsanspruch eines Wiederkaufsberechtigten gewährt, wenn die Vormerkung durch den Zuschlag erlischt, in der Zwangsversteigerung des Grundstücks jedenfalls dann ein Anrecht auf die Zuteilung des Übererlöses ohne Abzug des Wiederkaufpreises, wenn diese bedingte Kaufpreisforderung anderweitiger Beschlagnahme unterliegt und die Bedingung nicht ausfällt (hier: Konkursbeschlag über das Vermögen des Wiederverkäufers).

Die Auflassungsvormerkung sichert den in doppelter Weise aufschiebend bedingten Anspruch auf Herausgabe des verkauften Grundstücks gemäß § 457 Abs. 1 BGB. Zum einen müssen die Voraussetzungen eingetreten sein, die das Wiederkaufsrecht bedingen. Zum anderen muss das Recht gemäß § 456 Abs. 1 BGB ausgeübt worden sein, damit der gesicherte Herausgabeanspruch entsteht.

Gegenstand dieses Herausgabeanspruchs ist das Eigentum am Grundstück, welches durch den Zuschlag an die Beklagte zurückgefallen ist. Das hindert die Ausübung des Wiederkaufsrechts nicht. Wirtschaftlich deckt sich dieses Recht mit dem Wert des zugeschlagenen Grundstücks nach Abzug von Verfahrenskosten und den auf vorgehende Rechte zuzuteilenden Beträgen. Insoweit setzt sich kraft der Surrogationswirkung des Zuschlags der vorgemerkte Auflassungsanspruch rangidentisch als vorgemerkter Übereignungsanspruch am Zwangsersteigerungserlös fort, der ein entsprechendes Anrecht auf die hoheitliche Erlöszuteilung begründet.

Die Frage, ob hierbei im Sinne der sogenannten Differenztheorie die Gegenleistung der geschuldeten Übereignung von dem Betrag des Erlösanrechts abgezogen werden muss, hat der Bundesgerichtshof im Urteil vom 22.09.1994 offen lassen können. Sie ist hier entscheidungserheblich. Der Bundesgerichtshof verneint nun in dem vorliegenden Urteil diese Frage ...

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