Zwangsverwaltervergütung bei zahlungssäumigen Mietern

Die Bemessung der Vergütung des Zwangsverwalters nach § 18 Abs. 1 Satz 1 ZwVwVO setzt voraus, dass geschuldete Mieten tatsächlich an den Zwangsverwalter geleistet werden. Die Einleitung eines Mahnverfahrens reicht ebenso wenig aus wie eine Zahlung des Mieters an den Schuldner oder an einzelne Gläubiger. Für die Einleitung eines Mahnverfahrens kann der Zwangsverwalter nicht die gesetzliche Vergütung eines Rechtsanwalts abrechnen, weil es sich nicht um eine Tätigkeit handelt, die ein nicht als Rechtsanwalt zugelassener Zwangsverwalter einem Rechtsanwalt übertragen hätte.

Der Zwangsverwalter hat nach § 17 Abs. 1 ZwVwVO Anspruch auf eine angemessene Vergütung für seine Geschäftsführung, deren Höhe an seiner Leistung sowie an der Art und dem Umfang der Aufgabe auszurichten ist. Betrifft die Zwangsverwaltung – wie hier – Grundstücke, die durch Vermietung genutzt werden, erhält er als Regelvergütung 10 % des für den Zeitraum der Verwaltung an Mieten eingezogenen Bruttobetrags (§ 18 Abs. 1 Satz 1 ZwVwVO), wobei eine Verringerung bzw. Erhöhung des Betrags nach Maßgabe von § 18 Abs. 2 ZwVwVO erfolgen kann. Für vertraglich geschuldete, nicht eingezogene Mieten beläuft sich die Vergütung auf 20 % des Betrags, den er erhalten hätte, wenn diese Mieten eingezogen worden wären (§ 18 Abs. 1 Satz 2 ZwVwVO). Eine Vergütung nach Zeitaufwand sieht die Zwangsverwalterverordnung bei solchen Objekten nur für den Ausnahmefall vor, dass die Regelvergütung nach § 18 ZwVwVO offensichtlich unangemessen ist (§ 19 Abs. 2 ZwVwVO).

Mieten sind im Sinne von § 18 Abs. 1 ZwVwVO erst dann eingezogen, wenn sie an den Zwangsverwalter gezahlt werden. Das entspricht dem Wortlaut der Norm. Sie unterscheidet danach, ob die Tätigkeit des Zwangsverwalters hinsichtlich der Mieten erfolgreich ist oder nicht. Erfolgreich ist sie erst dann, wenn geschuldete Mieten tatsächlich an den Zwangsverwalter gezahlt worden sind ...

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