BGH: Preisanpassungsklausel in gewerblichem Mietvertrag

Der XII. Senat hat entschieden (Urt. v. 9.5.2012 – XII ZR 79/10), dass bestimmte Preisanpassungsklauseln in gewerblichen Mietverträgen zulässig sind, die die Festlegung der Miete in das billige Ermessen des Vermieters stellen. Der Leitsatz lautet:

In einem gewerblichen Mietvertrag hält eine Klausel, die dem Vermieter ein Leistungsbestimmungsrecht dahingehend einräumt, bei einer Änderung der ortsüblichen oder angemessenen Miete den vom Mieter zusätzlich oder weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) festzusetzen, der Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 BGB stand.

I. Tatbestand (vereinfacht, Zahlen geändert)

Die Klägerin schloss mit dem Beklagten, einem Segelverein, im Jahr 1988 einen “Nutzungsvertrag” über die Nutzung einer Steganlage nebst Wasserfläche, deren Eigentümerin die Klägerin ist, zu einem Preis von jährlich DM 2.000,-. Die “Nutzungsvereinbarung” beruhte auf einem Mustervertrag, den die Klägerin für eine Vielzahl vergleichbarer Verträge verwendete.

§ 5 Abs. 4 der Nutzungsvereinbarung bestimmte:

(4) Die [Klägerin] prüft nach Ablauf von jeweils drei Jahren, erstmals zum 1. Januar 1999, ob das Nutzungsentgelt noch ortsüblich oder sonst angemessen ist. Bei einer Änderung setzt sie den zusätzlich oder den weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) fest und teilt dem [Beklagten] die Höhe des künftig zu zahlenden Nutzungsentgelts mit.

Zum 1.1.1999 erhöhte die Klägerin erstmals das Nutzungsentgelt, zum 1.1.2002 erfolgte eine weitere Erhöhung auf dann EUR 1.500,-. Zum 1.1.2005 verlangte die Klägerin eine weitere Erhöhung auf dann EUR 2.000,-, die der Beklagte akzeptierte. Gleichwohl zahlte der Beklagte in den Jahren 2005, 2006 und 2007 nur EUR 1.500,- an die Klägerin.

Diese begehrt mit der Klage die Differenz von EUR 500,- für die Jahre 2005 bis 2007 von dem Beklagten ...

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