Das Berliner Modell bei Räumungsverfahren

Allgemeines, Insolvenzrecht, Mietrecht, WEG Recht, Zivilrecht, Zwangsvollstreckung

Oftmals kommt es vor, dass der Mieter seine Mietschulden nicht begleicht aber weiterhin in der Wohnung bleibt und der Vermieter sich an die Gerichte wenden muss, um an sein Geld und an seine Wohnung zu gelangen.

Ausgangspunkt der folgenden Darstellung ist ein ordnungsgemäß gekündigtes Mietverhältnis, also eine Situation, welche den Vermieter nach § 546 Abs.1 BGB berechtigt die Wohnräume wieder in Besitz zu nehmen.

Bei fehlender Rückgabewilligkeit durch den gekündigten Mieter ist der Vermieter gehalten eine Räumungsklage anzustrengen und sich einen Räumungstitel zu verschaffen mit dem er im Wege der Zwangsvollstreckung den Mieter aus der Wohnung setzt.

Der Gerichtsvollzieher wird auch gemäß § 885 Abs.1 ZPO den Vermieter in den Besitz einweisen, wenn der Räumungstitel mit vollstreckungsfähigem Inhalt vorliegt. Beim Berliner Modell (auch Berliner Räumung genannt) ist es allerdings das Besondere, dass der Vermieter nur den Herausgabeanspruch an der Wohnung im Zwangsvollstreckungsverfahren durch zu setzen sucht. Nicht hingegen ist er bestrebt, dass das Hab und Gut des Mieters abtransportiert und womöglich durch den Gerichtsvollzieher eingelagert werden muss. Dies würde weitere Kosten verursachen.

Der Vermieter kann aber bei Forderungen aus dem Mietverhältnis an den eingebrachten Gegenständen des Mieters ein Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB geltend machen. Auch bei mündlichen Mietverträgen kann ein Vermieterpfandrecht entstehen, da § 550 BGB bei fehlender Schriftform das Mietverhältnis zu einem unbefristeten Mietverhältnis erklärt. Letztlich ist für das Vermieterpfandrecht auch entscheidend, ob die Sachen des Mieters der Pfändung unterworfen sind oder Pfändungsschutz nach § 811 ZPO genießen – zum Beispiel Arbeitsgegenstände des Schuldners, Dienstkleidung oder wegen körperlicher Gebrechen notwendige Hilfsmittel ...

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