Eigenbedarfskündigung von GbR-Gesellschaftern

Allgemeines, Gesellschaftsrecht, Mietrecht, WEG Recht, Wirtschaftsrecht

Einführung

Ausgangslage der hiesigen Betrachtungen ist folgender Sachverhalt. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts erwirbt ein bebautes Grundstück. Die Wohnungen dieser Immobilie sind vermietet und zwar schon vor dem Erwerb durch die GbR. Die Gesellschaft beabsichtigt nun die Begründung von Sondereigentum (Teileigentum und/oder Wohnungseigentum) und teilt auch entsprechend das Grundstück auf. Die einzelnen Gesellschafter werden dem Gesellschaftsvertrag folgend im Rahmen der Auseinandersetzung der GbR jeweils zu Wohnungseigentümern. Es folgt die Eigenbedarfskündigung gegenüber dem Mieter.

Im Einzelnen

Grundsätzlich besteht im Rahmen des § 577a Abs.1 BGB eine Kündigungsbeschränkung des Wohnungserwerbers gegenüber dem Mieter, wenn dieser schon in der Wohnung lebte bevor die Umwandlung in eine Eigentumswohnung erfolgte. Die Beschränkung ist dergestalt kodifiziert, dass innerhalb von drei Jahren ab Veräußerung eine auf § 573 Abs.2 Nr.2, 3 BGB (Eigenbedarf, wirtschaftlich angemessene Verwertungsabsicht) gestützte Kündigung ausscheidet.

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 23.11.2011 – VIII ZR 74/11) hat jedoch entschieden, dass die Vorschrift des § 577a BGB keine Anwendung findet, sollte eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts schon vor der Umwandlung in Wohnungseigentum Eigentümerin und Vermieterin des aufzuteilenden Grundstücks sein und einer oder mehere oder alle Gesellschafter Eigenbedarfsgründe vorweisen können. Nicht mehr nötig ist die Stellung als Gesellschafter im Zeitpunkt des Immobilienerwerbs der GbR. Ein nach Erwerb erfolgter Gesellschaftsbeitritt reicht fortan aus, um § 577a BGB seine Wirksamkeit zu nehmen ...

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