Risiken beim Immobilienerwerb in der Zwangsversteigerung

Mietrecht, WEG Recht, Wirtschaftsrecht, Zivilrecht, Zwangsvollstreckung

Wer eine Immobilie oder die Beteiligung an einer solchen erwerben möchte, sollte sich stets mit möglichen Risiken beim Kauf vertraut machen. Einen Spezialfall des Grundstücks- oder Wohnungseigentumserwerbs stellt der Zuschlag in der Zwangsversteigerung dar.

Der erste Unterschied zum gewöhnlichen Immobilienkauf besteht darin, dass der Ersteher – also die den Versteigerungszuschlag erhaltende Person, § 90 Abs.1 ZVG – grundsätzlich keinerlei Gewährleistungsrechte geltend machen kann. Ansprüche wegen der Haftung für Sach- und Rechtsmängel gegen Voreigentümer, das Vollstreckungsgericht oder den betreibenden Gläubiger scheiden grundsätzlich genauso aus, wie gegen den gutachtenerstellenden Sachverständigen oder mögliche Zwangsverwalter.

Der zweite Unterschied besteht darin, dass derjenige welcher in der Zwangsversteigerung „zuschlagen“ möchte normalerweise keine Beratung und Aufklärung hinsichtlich sich grundsätzlich stellender Problematiken erfährt. Dies ist aber umso wichtiger, wenn es sich um in dieser Materie unerfahrene Personen handelt. Vom Blindsteigern ist unbedingt abzuraten, da es unter Umständen zu unkalkulierbaren Folgekosten kommen kann.

§ 93 Abs.1 ZVG ordnet an, dass aus dem Zuschlagsbeschluss gegen den Besitzer des Grundstücks oder einer mitversteigerten Sache die Zwangsvollstreckung auf Räumung und Herausgabe stattfindet. Der Zuschlagbeschluss ist also ein Vollstreckungstitel, der nach § 885 ZPO vollstreckt werden kann.

Sollten der ehemalige Eigentümer und der Besitzer personengleich sein, so gibt § 93 ZVG dem Ersteher die Räumungsmöglichkeit mittels Zuschlagbeschluss an die Hand. Ebenso bei Besitzern, die kein Recht zum Besitz genießen.

Ein Recht zum Besitz an Grundstücken und Eigentumswohnungen ergibt sich normalerweise – bei Personenverschiedenheit von Eigentümer und Besitzer – aus einem Mietvertrag ...

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