2C_107/2011: Ersatzbeschaffung von Liegenschaften beim Liegenschaftenhändler

Der Beschwerdeführer war Eigentümer einer Reihe von Liegenschaften in A., vorwiegend vermietete Mehrfamilienhäuser. Ausserdem gehörten ihm in B. (Kanton ZH) verschiedene Grundstücke (alle Teil einer Überbauung). Diese Letzteren verkaufte der Beschwerdeführer und erwarb ein "Ersatzgrundstück" in A. Für die veräusserten Grundstücke beantragte der Beschwerdeführer den Aufschub der Grundstückgewinnsteuer infolge Ersatzbeschaffung von betriebsnotwendigem Anlagevermögen (StHG 8 IV). Im Rahmen des Entscheids untersuchte das BGer u.a., ob die für die Ersatzbeschaffung erforderlichen Voraussetzungen des Betriebs erfüllt seien.
(E.3.2) Das Geschäftsvermögen besteht aus Umlaufvermögen und Anlagevermögen. Letzteres beinhaltet das für den Betrieb notwendige Vermögen einerseits sowie das Kapitalanlagevermögen (nicht betriebsnotwendig) andererseits. Bei einem (interkantonalen) Liegenschaftenhändler unterscheiden Rechtsprechung und Lehre drei Arten von Immobilien: solche, die für den Verkauf bestimmt sind und damit Handelsware (Umlaufvermögen) bilden, Betriebsliegenschaften, d.h., unmittelbar dem Handelsbetrieb dienende Liegenschaften (Anlagevermögen), sowie Kapitalanlageliegenschaften, die nur mittelbar durch ihren Ertrag als Kapitalanlage einem Unternehmen bzw. einem Privaten dienen [Zitate]. Normalerweise stellen Immobilien bei Liegenschaftenhändlern Umlaufvermögen dar, d.h., sie sind weder Betriebs- noch Kapitalanlageliegenschaften [Zitate]. Ordentliche Abschreibungen sind nur auf Betriebsliegenschaften (Anlagevermögen geschäftlicher Betriebe) denkbar, d.h. nicht auf Kapitalanlageliegenschaften oder auf Immobilien des Umlaufvermögens.
Der Betrieb des Beschwerdeführers war ein aus Liegenschaftenhandel und Immobilienverwaltung gemischter Betrieb vor, und es waren die Liegenschaften ursprünglich als Anlagevermögen zu qualifizieren.
(E.4 ...
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