BGH: Zur Darlegungslast bei Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch Partylärm

In einer kürzlich ergangenen Entscheidung des BGH (Urteil v. 29.02.2012 – Az. VIII ZR 155/11) geht es um die Frage, was der Mieter vor Gericht vorbringen muss, um geltend machen zu können, dass die von der Nachbarwohnung ausgehenden Störungen zu einer Mangelhaftigkeit der Mietsache im Sinne von § 536 BGB führen. Die Entscheidung ist für Referendare besonders interessant.

Sachverhalt (vereinfacht) M wohnt schon seit längerem in einem 6-Parteien-Mietshaus des V in Berlin. Nach Auszug des Mieters X, der ebenfalls länger dort gewohnt hatte, beschließt V die Wohnung in Zukunft vollständig möbliert an Touristen zu vermieten. Zielgruppe sind insbesondere jüngere Besucher, die die Freuden der Großstadt entdecken wollen. Die maximale Mietdauer beträgt dabei im Durschnitt 5-7 Tage. Eine Rezeption für den Empfang der Gäste existiert nicht, diese wird von der Tochter des V jeweils bei Eintreffen abgewickelt.

M fühlt sich durch die jugendlichen Stadttouristen gestört. Zu Unzeiten käme es nicht nur zu lauten Geräuschen im Treppenhaus und vor dem Gebäude, sondern die angemieteten Räumlichkeiten würden von den Jugendlichen auch für laute Parties genutzt werden. Der hiermit verbundene Lärm sei unerträglich und damit die Miete mindestens um 15 % zu mindern. M habe – was zutrifft – auch Notizen über die Vorgänge im Haus gemacht. Überdies sei es schon rechtswidrig, dass V – entgegen der bisherigen Gewohnheiten – keine Langzeitvermietungen mehr mache. Das Haus sei doch kein “Hotel”.

V hält die Äußerungen des M für völlig überzogen. In einem Mietshaus mit 6 Parteien seien “Geräusche” eben nicht zu vermeiden und lägen “in der Natur der Sache”. Selbst wenn es zu lauten Geräuschen käme, müsse M dies zumindest mittels eines Protokolls oder einer ähnlichen Aufstellung detailliert und nachvollziehbar geltend machen ...

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