Mieterhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf örtlich und sachlich unanwendbaren Mietspiegel

Zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens kann nach § 558a Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 BGB nur auf den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde, nicht aber auf den einer nicht vergleichbaren Gemeinde Bezug genommen werden. Das Mieterhöhungsverlangen ist deshalb mangels Begründung unwirksam, wenn die beiden Gemeinden offensichtlich nicht vergleichbar sind. Für diesen Vergleich kommt es auf die Gebietskörperschaften in ihrer Gesamtheit an. Unerheblich ist hingegen, ob einzelne Gemeindeteile der Nachbargemeinde vergleichbar sind, jedenfalls wenn der Mietspiegel der Nachbargemeinde sich über deren gesamtes Gemeindegebiet erstreckt.

Zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens kann nicht auf einen Mietspiegel Bezug genommen werden, der für die fragliche Wohnfläche (“Großwohnungen”) keine Tabellenwerte ausweist. Daran ändert sich auch nichts, wenn durch Bezugnahme auf einen Mietspiegel über Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ein Mieterhöhungsverlangen für ein Einfamilienhaus begründet werden soll.

Nach § 558a Abs. 1 BGB ist das Mieterhöhungsverlangen, um wirksam zu sein, zu begründen. § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB lässt es zu, dass zur Begründung auf einen Mietspiegel Bezug genommen wird. Nach Absatz 4 Satz 2 dieser Vorschrift kann, wenn in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden ist, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden. Über den Wortlaut hinaus ist anerkannt, dass erst recht dann ein anderer Mietspiegel verwendet werden kann, wenn in der Gemeinde, in der die Mietsache liegt, überhaupt kein Mietspiegel vorhanden ist ...

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