Der Ersteher in der Zwangsversteigerung und der Aufwendungsersatz des Zwangsverwalters

Der Zwangsverwalter kann die im laufenden Abrechnungszeitraum bis zum Zuschlag verauslagten, nicht durch Mietervorauszahlungen abgedeckten Betriebskosten von dem Ersteher nicht als Aufwendungsersatz analog § 670 BGB beanspruchen.

Aufwendungsersatzanspruch

Ein Anspruch auf Aufwendungsersatz ergibt sich nicht aus dem Umstand, dass der Ersteher, der gemäß § 57 ZVG, § 566 Abs. 1 BGB in die bestehenden Mietverhältnisse eintritt, in den von ihm nach § 556 Abs. 3 BGB gegenüber den Mietern zu erstellenden Jahresabrechnungen auch die vor dem Zuschlag vom Zwangsverwalter verauslagten Betriebskosten aufzunehmen hat, woraus eine Nachforderung gegen die Mieter begründet werden kann. Daraus lässt sich nicht im “Gegenzug” zu der Verpflichtung des Zwangsverwalters, einen Überschuss zwischen den Mietervorauszahlungen und den Auslagen nach § 667 BGB an den Ersteher herauszugeben, in den Fällen einer Unterdeckung ein Aufwendungsersatzanspruch des Zwangsverwalters gegen den Ersteher nach § 670 BGB begründen.

Der Anspruch auf Herausgabe eines Überschusses beruht darauf, dass die Vorauszahlungen des Mieters auf die Betriebskosten zweckgebundene Zahlungen sind. Der an die mietvertraglichen Bestimmungen gebundene Zwangsverwalter (§ 152 Abs. 2 ZVG) hat deshalb den seine Aufwendungen überschießenden Betrag für eine Rückzahlung bereitzuhalten. Auch der Ersteher muss sich im Verhältnis zu den Mietern deren Vorauszahlungen an den Zwangsverwalter entgegenhalten lassen. Er kann Überschüsse, die der Zwangsverwalter nicht zur Befriedigung des Gläubigers verwenden darf, sondern – über den Zeitpunkt des Zuschlags hinaus – für eine Rückzahlung an die Mieter bereithalten muss, von dem Zwangsverwalter nach § 667 BGB herausverlangen, weil mit dem Zuschlag zwischen Ersteher und Zwangsverwalter eine Sonderrechtsbeziehung mit treuhänderischem Charakter entsteht ...

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