Betriebskostenabrechnung für eine preisgebundene Wohnung in einem gemischt genutzten Gebäudekomplex

Auch bei der Betriebskostenabrechnung für eine preisgebundene Wohnung in einem gemischt genutzten Gebäudekomplex gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, sondern betrifft (nur) deren materielle Richtigkeit ()im Anschluss an BGH, Urteile vom 11.08.2010 – VIII ZR 45/10, NJW 2010, 3363; vom 13.10.2010 – VIII ZR 46/10, NJW-RR 2011, 90)). Die Abrechnung ist daher nicht aus formellen Gründen unwirksam, wenn der Vermieter den gesetzlich vorgeschriebenen Vorwegabzug unterlässt.

Wird ein Vorwegabzug vorgenommen, genügt die Abrechnung auch bei preisgebundenem Wohnraum den an sie zu stellenden formellen Anforderungen nicht, wenn nur die um einen Vorwegabzug bereinigten Gesamtkosten ausgewiesen werden; es fehlt dann an der erforderlichen Angabe der Gesamtkosten.

§ 20 Abs. 3 NMV regelt als Gegenstück zu der für den preisfreien Wohnraum geltenden Bestimmung des § 556 Abs. 3 BGB die Abrechnungspflichten des Vermieters über Betriebskostenvorauszahlungen im preisgebundenen Wohnraum. Danach ist über die Betriebskosten, den Umlegungsbetrag und die Vorauszahlungen jährlich abzurechnen (§ 20 Abs. 3 Satz 2 NMV), wobei alle oder mehrere Betriebskostenarten in einer Abrechnung erfasst werden dürfen (§ 20 Abs. 3 Satz 3 NMV). Weder § 556 Abs. 3 BGB noch § 20 Abs. 3 NMV treffen konkrete Vorgaben über die bei einer Betriebskostenabrechnung zu beachtenden formellen Erfordernisse, so dass auf allgemeine Grundsätze zurückzugreifen ist, soweit nicht § 20 Abs. 4 Satz 1 NMV besondere Formerfordernisse aufstellt.

Ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält ...

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