Heizen oder Geizen? Mietminderung bei nicht ordnungsgemäßer Beheizung oder gar Recht auf außerordentliche Kündigung

Mietrecht

Ausweislich der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist das Funktionieren der Heizung in den Wintermonaten und in der Übergangszeit von erheblicher Bedeutung für die Gebrauchstauglichkeit der gemieteten Räume.

Enthält der Mietvertrag über eine Wohnung keine Regelung über die Heizperiode, so gilt hierfür der übliche Zeitraum der Beheizung vom 1. Oktober bis zum 30. April, so das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 26.05.1998 (64 S 266/97). Dies trifft ebenfalls auf Gewerberaummietverhältnisse zu.

Folgende Temperaturen müssen erreicht werden können, wobei wenn das Bad der Wohnung ohne Heizkörper vermietet worden ist, wird dessen Beheizung nicht geschuldet.

6.00 Uhr bis 23.00 Uhr für Wohnräume 20? Celsius

6.00 Uhr bis 23.00 Uhr für Bad und Toilette 21? Celsius

23.00 Uhr bis 6.00 Uhr in allen Räumen 18? Celsius.

Wird also unzureichend geheizt, steht dem Mieter nach Erfüllung weiterer gesetzlich vorgesehener Voraussetzungen (wie Mängelanzeige etc.) ein Recht auf Mietminderung zu.

In einem ein Geschäftsraummietverhältnis betreffenden Fall stellte zum Beispiel das OLG Dresden (Az.: 5 U 748/05) fest, dass eine Mietminderungsquote von 30 % wegen unzureichender Beheizung während der Heizperiode gerechtfertigt war. Ferner wurde den Mietern eine Mietminderung von 10 % außerhalb der Heizperiode zugebilligt.

Die Höhe der Mietminderung ist jedoch eine Einzelfallentscheidung.

In einem anderen Fall entschied das KG Berlin, dass der Bruttomietzins mindestens in einem Umfang von 35 % gemindert werden kann, wenn die Raumtemperaturen in einer Kaffee- und Bierbar in den Wintermonaten regelmäßig deutlich unter 20? Celsius liegen. Besonders war vorliegend, dass die Mieter auch bei offener Kneipentür zu einer Mietminderung berechtigt wären ...

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