WEG: Der nicht dringende Fall – Schadensersatzansprüche gegen den Hausverwalter

Ein Hausverwalter ist zum Abschluss eines Werkvertrages namens der Eigentümergemeinschaft nach § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG a.F. nur berechtigt, wenn es sich um eine dringende Maßnahme zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums handelte. Sofern die Auftragserteilung nicht in diesem Sinn als Notgeschäftsführung gerechtfertigt werden kann, verbleibt es demgegenüber bei der alleinigen Entscheidungszuständigkeit der Eigentümerversammlung. Ein Wohnungseigentumsverwalter, der sich über die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung hinwegsetzt, verletzt seine Vertragspflichten. Er hat der Eigentümergemeinschaft den gesamten ihr daraus entstandenen Schaden zu ersetzen. Dazu gehört im Ausgangspunkt der gesamte Werklohn, den der Verwalter zu Unrecht aus Mitteln der Gemeinschaft an den Unternehmer gezahlt hat.

Um einen dringenden Fall im Sinne des § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG handelt es sich nach gefestigter Rechtsprechung nur dann, wenn die Maßnahme zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums in solchem Maße eilbedürftig ist, dass eine vorherige Einberufung der Eigentümerversammlung nicht möglich ist. Ob nach diesen Maßstäben ein dringender Fall vorliegt, ist nach der Sachlage zu beurteilen, wie sie sich aufgrund der vorliegenden Informationen zum Zeitpunkt der Auftragserteilung darstellte. An die Art und Weise der Verarbeitung dieser Informationen im Hinblick auf die Schlussfolgerung, eine Maßnahme sei im Wege Notgeschäftsführung unabweisbar, sind jedoch die Sorgfaltsmaßstäbe anzulegen, deren Einhaltung von einem sorgfältigen und erfahrenen Wohnungseigentumsverwalter erwartet werden können.

In dem seitens des Oberlandesgericht Hamm entschiedenen Fall lag bereits nach dem eigenen Vorbringen des Hausverwalters ein dringender Fall zur Erteilung eines Auftrags zu einer Gesamtsanierung der nach außen geführten Abflussrohre, der Drainage sowie der Außenabdichtung des Kellermauerwerks nicht vor ...

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