Keine wirksamen Aufrechnungsbeschränkungen in der Wohnraummiete

Der BGH hat soeben erneut die Wechselwirkung von Fälligkeitsregelung und Beschränkung der Aufrechnung in Verträgen aus der Zeit vor dem 1.9.2001 untersucht (BGH v. 4.5.2011 – VIII ZR 191/10) und dabei eine Kombination der Vorfälligkeit mit einer Aufrechnungsbeschränkung, die die Aufrechnung nach vorheriger Ankündigung zulässt, als wirksam angesehen. Die Problemstellung beruht darauf, dass bis zum 1.9.2001 § 551 BGB a.F. die nachträgliche Fälligkeit der Miete vorsah, so dass durch eine Abweichung in Verbindung mit einem Aufrechnungsverbot jedenfalls eine unangemessene Benachteiligung des Mieters entsteht (BGH v. 26.10.1994 – VIII ARZ 3/94). Deshalb bestehen aber keine Bedenken, wenn die Aufrechnungsklausel ausdrücklich bestimmt, dass wegen Rückforderungsansprüchen, die sich aus nach der Zahlung entstehenden Mängeln ergeben, die Aufrechnung zulässig ist (BGH v. 14.11.2007 – VIII ZR 337/06) ...

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