Mieterhöhung bei Modernisierung- Was Mieter und Vermieter wissen müssen

Mieterhöhung bei Modernisierung

I. Unterschiede zwischen Modernisierung, Instandhaltung und Instandsetzung

Bei der Mieterhöhung wegen Modernisierung muss zunächst berücksichtigt werden, dass nur Kosten von Modernisierungsmaßnahmen auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Kosten der Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen dürfen im Rahmen einer Modernisierungserhöhung nicht zu Lasten der Mieter berücksichtigt werden. Die Abgrenzung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung und Modernisierung scheint auf den ersten Blick nicht schwierig. Instandhaltung und Instandsetzung sollen die Mietsache erhalten bzw. wieder herstellen, während es bei der Modernisierung um die Verbesserung der Mietsache geht. Aber oft überschneiden sich Maßnahmen der Modernisierung mit Maßnahmen der Instandsetzung oder Instandhaltung. Deshalb muss sehr genau differenziert werden.

1. Erläuterung Instandhaltung, Instandsetzung, Modernisierung

Aus § 535 BGB ergibt sich die Verpflichtung des Vermieters, die Mietsache in vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, d.h., er muss den ursprünglichen wirtschaftlichen Bestand erhalten. Diese Instandhaltung gehört zu den Grundpflichten des Vermieters. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Wohnung in einem “geeigneten vertragsmäßigen Gebrauch” zu überlassen und diesen Zustand während der Mietzeit zu gewährleisten. Die Instandhaltung ist also eine vorbeugende und aufrecht erhaltende Wirkung, die der Mieter grundsätzlich auch dulden muss. Die Instandhaltung dient dem Werterhalt einer Immobilie und verhindert Folgeschäden, die aus einer mangelnden Wartung oft resultieren.

Die Instandhaltung betrifft vorbeugende Maßnahmen, die der Vermeidung von Schäden dienen sowie die ständige Beaufsichtigung und Überprüfung einer Sache auf drohende Verschlechterungen ihres Zustandes und ihrer Gebrauchstauglichkeit, z.B. Wartung des Aufzuges, Wartung der Lüftungsanlage, Stichwort: Inspektions- und Wartungsarbeiten ...

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